不動産売却の流れと成功のポイント

初めての不動産売却では、あらかじめ売却の流れを把握しておくとスムーズに進めることができるでしょう。

 以下は「仲介」の場合の売却ステップです。

STEP1.不動産売却の準備

不動産を売却する前に、揃えておきたい物件に関する書類を確認しておきましょう。下記の書類が、必要となる書類です。

・購入時の売買契約書
・購入時の重要事項説明書
・建築図面一式
・土地測量図・境界確認書（戸建ての場合）
・建築確認済証と検査済証（戸建ての場合）
・管理規約・使用細則等（マンションの場合）
・登記識別情報通知（または登記済権利書）
・固定資産税の評価証明書

売却するにあたり必要となる書類は、不動産の購入時に受け取っているものがほとんどです。
しかし紛失してしまった場合には、購入時の不動産会社やハウスメーカーなどで再取得できるものもありますので、早めに確認しておきましょう。
不動産売却成功のポイント　売却理由や希望条件をまとめておく
なぜ不動産を売却したいのか売却理由を整理して、不動産売却で何を叶えたいのか希望条件をまとめておくことが大事です。
例えば離婚して早く売却したい、今後住み替えるための元手とすべく売却したい等、明確化しておくことで、売却時の交渉の仕方も違ってきます。
売却理由を踏まえて、なるべく高く売却したい、そこまで高くなくてもいいから早く売却したい等の希望条件を書き出しておくことで、売買交渉時に希望条件に立ち返ることができるでしょう。
とは言っても初めての不動産売却で希望条件や売却理由を自分自身でまとめるのはやや難しいかと思います。

クラベストならご所有不動産の情報をお聞きしながら、お客様のご希望条件を明確化していきます。

STEP2.価格査定

不動産売却を検討している際には、大体いくらで売れるのか、まずは相場を調べることが必要です。
相場を調べる方法としては、国土交通省が公表している「地価公示」や「不動産価格指数」、「都道府県地価調査」、「 レインズ・マーケット・インフォメーション 」などを参考にすることができます。
ただし不動産を売却する際の相場は、社会情勢や市場に出てくる不動産の数により変動します。
売却のベストタイミングを迷う方もいますが、基本的に不動産は買った時点から価値は下がり、さらに築年数が経過することでさらに価格は下がります。
その為、不動産を売却したいと思ったら、なるべく早く売却することをおすすめします。
不動産会社によって得意な物件、エリアが異なるのはご存知ですか？売却予定の不動産と不動産会社の得意なジャンルが合致することが高く物件を売却できる近道です。

クラベストなら複数の買取会社の査定額が比較できるだけではなく、経験豊富なスタッフがご所有不動産に最適な買取会社を選び出し、ご紹介することで高価買取を実現します。

STEP3.媒介契約

不動産会社と媒介契約を結ぶ際には、会社の規模で選ばずに、人や会社の対応から判断することをお勧めしています。

また、どのような売却活動をしており、仲介手数料はどのくらいかかるかも確認しておきたいところです。

主な媒介契約の形態は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」と3つありますが、自分の希望する売却方法などを踏まえて、どの契約を結ぶか決定しましょう。

 

おすすめは専任契約です。

ご所有の不動産を１からすべて調べきった状態で売却スタートでき、お客様をしっかりサポートさせていただけるのが専任契約です。

物件状況等報告書と設備表には、弊社が用意した書類に、ご所有不動産の今の状態を売主様自身が記入する書類となりますので、媒介契約時にいろいろ物件の状況についてお伺いいたします。

例えば、給湯器は壊れていませんか？雨漏りはしていませんか？このような質問事項となります。 

【インスペクション】

もし建物の損傷箇所が売却時に気になるのであれば、インスペクション（建物調査）を事前にされると買主様にとっても安心材料となるでしょう。
インスペクションは約5万円〜10万円程度かかります。ご自宅の床下に潜りシロアリがいないか、雨漏りが無いか、腐食が無いか、建物の壁にヒビ等が入っていないかどうかなど調査します。 

STEP4.販売活動（売り出し価格の決定、内覧対応）

売り出し価格は、売却活動において最も重要なものの一つで、その後の動きにも大きく影響してきます。
ご自身の希望だけを通すのではなく、不動産会社が提示した査定価格や、周辺の売却事例や市場動向などを踏まえて、慎重に決定するようにしましょう。
また、京都市の不動産を売却する際は、必ずと言っていいほど購入希望者と価格交渉をすることになるため、値下げ交渉分を加味して売り出し価格を決めることをおすすめします。
販売活動中には内覧が入ることがあります。
購入希望者が実際に見に来られますので、売却する時の一番の見せ所です。
部屋を綺麗に掃除しておくことで少しでも印象を良くし、芳香剤などを玄関においておくというのも不動産売却にあたり大事なポイントです。
内覧は週末に集中することも多い為、スケジュール調整も必要になってきます。

STEP5.売買契約を締結する

互いに売買条件を合意したら、買主様と不動産売買契約を結びます。
その際にはまず、不動産会社の宅地建物取引士から買主に対して、不動産や取引条件に関する重要事項説明が行われます。しっかりと契約内容を確認するようにしましょう。
なお、クラベストでは事前に売却不動産の契約書をメールでお送りし、
事前にご不明な点等、しっかり打ち合わせさせていただきますので、ご安心ください。 
売買契約時に、買主様から手付金（不動産価格の10%程）を受け取ることが一般的です。

売買契約を結ぶにあたり必要となるのは、以下の書類です。
 

【契約時必要書類】 

・身分証明書
・印鑑（認印でも可）
・仲介手数料半金分 
・印紙代 （下記「軽減税率」欄参照） 

不動産売買契約書と重要事項説明書は弊社がしっかりご用意致します。
重要事項説明書についてはどちらかと言うと買主様向けの不動産についての説明書類となりますので、
不動産売買契約書の内容だけご確認頂ければ良いようになっております。  

STEP6.引渡し・ご決済

細かな設備・備品等の取り扱いなどについても、買主様と現地立ち会いを行い、物件や土地の状況を最終確認し、引き渡しを迎えます。
通常、買主様の指定銀行で行われることが普通です。
引き渡しは、売買代金を受領するのと同時に、不動産登記申請手続き（抵当権抹消、所有権の移転等）を行います。

【ご決済時必要書類】 

【必須】
 
・身分証明書
・印鑑（実印）
・登記権利証もしくは登記識別情報通知書

【任意】

・筆界確認書（境界確認書）もしくは地積測量図
・固定資産納税通知書
・マンションの管理規約
・使用細則
・総会議事録
・確認済証
・検査済証
・耐震診断報告書
・アスベスト使用調査報告書
・ローン残高証明書
・不動産購入時の契約書
・不動産購入時の重要事項説明書
・不動産購入時のパンフレットやチラシ広告

以下は必要書類の詳しい内容を記載しています。

【必須】身分証明書

■一点でいいもの■
・運転免許証
・パスポート
・写真付き住民基本台帳カード
・マイナンバーカード（通知カードは不可）
・宅地建物取引士証
・在留カード、特別永住者証明書（外国籍の方）
・写真付き身体障害者手帳（写真貼替え防止がなされているもの） 

■２点必要となるもの■
・健康保険被保険者証
・国民健康保険被保険者証
・船員保険被保険者証
・介護保険被保険者証
・共済組合員証
・後期高齢者医療被保険者証
・国民年金手帳（証書）
・厚生年金保険年金手帳（証書）
・船員保険年金手帳（証書）
・共済年金証書
・恩給証書
・印鑑登録証明書と印鑑 等
・会社等の身分証明書（写真付きのもの）
・公の機関が発行した資格証明書（写真付きのもの）
（公の機関とは、国の機関、都道府県庁、区市町村役場や国、地方公共団体の行政監視又は行政 監察の対象となっている機関などをいいます） 等

【必須】実印

売買契約書や重要事項説明書に押印するものは実印で無くても良いとされていますが、売り渡し登記手続きに必ず実印が必要となります。

【必須】印鑑証明書（原本）

契約時は不要ですが、所有権移転時に必要となります。所有権移転の日から３ヶ月前までのものでご用意ください。

【必須】登記権利証もしくは登記識別情報通知書

以前は手書きの登記権利証という文字が読めるか読めないかわからない様な書簡がありましたが、今は登記自体が電子化され緑の「登記識別情報通知書」というものが主流になりつつあります。
注意！！登記識別情報通知書はシール部分を必ず剥がさない様にお願いします。
万が一シールが剥がれていた場合は、権利番号が盗まれている可能性を疑ってください。
悩まないで！！権利証や登記識別情報通知書を紛失されていませんか？
費用は少し余分にかかりますが、司法書士にご相談頂ければ保証書を発行し、取引する事が可能です。
悩まずにご相談ください。 
 

【任意】筆界確認書（境界確認書）もしくは地積測量図

隣接地との境界を確認した内容を証する書面です。
当事者の印鑑証明等が添付されている場合があるので、個人情報の観点から買主様へ引き渡す必要はありませんが、筆界確認書の写しを買主様へお渡しされると境界トラブルを回避できますので、特に購入された土地に建物を新築される買主様の安心材料の一つとなります。

【任意】固定資産納税通知書 

固定資産税とは１月１日の時点で不動産を所有している方にかかる税金の事を言います。
固定資産税評価額が３年に一度見直しされますが、固定資産税はその評価額に税額をかけて算出されます。 
その年度の４月〜５月にかけて固定資産税納税通知書が送達され、一括で支払うか４期に分ける選択をすることができます。
不動産売買契約で固定資産税の清算や登録免許税の算出（登記費用の算出）に必要なものとなります。
固定資産税については不動産引き渡し日で日割り清算するのが一般的です。

【任意】マンションの管理規約、使用細則、総会議事録

マンションの場合は各マンション毎に管理規約・使用細則・総会議事録があり、更新されているものもあります。
買主様へ説明するにあたり必要な書類となりますが、通常は管理会社が持っている事が多く、仲介会社や買取会社は管理会社経由で調達するケースがほとんどです。

【任意】確認済証、検査済証

建物を建築時に市区町村にこういう建物を建てますよと許可をもらう事を「建築確認」と言います。
その許可の証明書が確認済証となります。
その後、建築確認どおりに建てましたよと建築した建物を市区町村にチェックしてもらい、ちゃんと建築確認通りに建てています。とお墨付きをもらった証明書の事を「検査済証」と言います。 
マンションの場合はほとんどの場合、管理組合が保管しているので、不要です。
戸建てや一棟マンション・アパートの場合は新築時に取得されていれば設計図書等と一緒に保管されている事が多いです。
検査済証については平成初期以前は取得率が悪いですが、検査済証があれば買主様は安心される材料の一つとなります。

【任意】耐震診断報告書、アスベスト使用調査報告書

耐震診断やアスベストの調査した内容があれば買主様に提出されると安心されます。現状の不動産取引において、必ず耐震診断をしないといけない、アスベストの調査をしないといけないという訳ではないので、マストではありませんが、2020年4月の民法改正以降このあたりの調査もされておくと無難です。

【任意】住宅ローン残高証明書

住宅ローン支払い中の場合は、契約をするうえで実質的に必須と同じ扱いをうけるので準備が必要です。
買主様や不動産会社に状況を伝えるためだけでなく、売主様が売却後にローン返済を完済できるかを確認するためにも必要です。
年に一回金融機関より送付されてきます。
 
注意！！住宅ローンが残っている方は不動産売買契約後から不動産の引渡しまでの間に抵当権抹消手続きをしなければなりません。
住宅ローンを借りた銀行へお問い合わせをし、いついつに不動産所有権移転をしますので、抵当権抹消手続きに入ってくださいと、所有者からご連絡頂く必要があります。 
もちろん抵当権を外すには、残債をすべてお支払いしないといけませんので、ご所有不動産を売却される金額より残債が多い場合は追い金をしないといけません。 
ご所有の不動産を購入される方に抵当権付では売れませんので、ご注意ください。 

【任意】不動産購入時の契約書・重要事項説明書・パンフレットやチラシ広告

STEP8.確定申告

引渡し後に忘れてはいけないのが、税金の納付です。 
確定申告と納税は、不動産を売却した翌年の確定申告、毎年2月16日〜3月15日に行います。
不動産売却で利益が発生した場合は、所得税・住民税などの税金を納める必要があります。
所得税と住民税は、条件によって「特別控除」や「買い換え特例」が受けられますので確認しておきましょう。
また、不動産売却で得た所得は譲渡所得として区分されるので、他の所得と異なる方法で税額を計算して、確定申告を行う必要があります。