東京と京都、不動産投資はどちらが有利？｜流動性・希少性・観光需要・実需で比較【2026年版】
「投資するなら東京？それとも京都？」 不動産投資を考える人が必ずぶつかるテーマです。
結論から言うと、どちらが有利かは投資の目的によって変わります。 東京は「流動性」、京都は「希少性」。 この性質の違いを理解せずに選ぶと、想定と違う結果になりやすいです。
結論：投資スタイルで「有利」は変わる
先に結論（超重要）
- 東京向き：売却前提・流動性重視・資産回転を考える人
- 京都向き：長期保有・安定運用・希少性を狙う人
東京＝攻め、京都＝守り。 こんなイメージを持つと分かりやすいです。
流動性（東京）の強み｜投資としての最大の武器
東京の最大の強みは、やはり流動性です。 つまり「売りたい時に売りやすい」ということ。
- 買い手層が圧倒的に多い
- 再開発エリアが継続的に存在
- 投資家・実需どちらの需要も強い
東京投資が向く人
- 将来売却して資産を動かしたい
- 短〜中期の戦略も考えている
- 価格変動も含めて投資と考えられる
ただし注意点もあります。 価格が高いため、利回りだけを見ると厳しくなるケースもあります。
希少性（京都）の強み｜“安全資産”と言われる理由
京都の投資が注目される理由は、 供給が増えにくいという点です。
- 景観規制による開発制限
- 低層中心で供給が限定される
- エリアによっては代替が効きにくい
京都投資が向く人
- 長期保有で安定を狙いたい
- 急激な値動きより守り重視
- 希少性のある立地を選びたい
京都は「急に爆上がりする」よりも、 条件の良い物件がじわじわ強い市場です。
観光需要 vs 実需の強さ
投資目線で見たとき、京都を語るうえで外せないのが観光需要です。
観光需要（京都）
- 国内外からのブランド力
- 宿泊・短期需要の影響
- エリアによっては賃貸需要にも波及
実需（東京）
- 人口集中による安定需要
- 単身・DINKS層の厚み
- 賃貸市場の回転率が高い
クラベスト視点：京都は「観光だけ」で選ぶと危険
実は京都投資で重要なのは、 観光需要より地元実需があるエリアかどうかです。 長期的に安定するのは、生活動線が強い場所です。
東京 vs 京都｜投資目線比較表
| 比較項目 | 東京 | 京都 |
|---|---|---|
| 流動性 | 非常に高い（売却しやすい） | エリアによる（条件次第） |
| 希少性 | 再開発で供給も増える | 供給制限で希少性が出やすい |
| 観光需要 | 限定的 | 強い（エリア差あり） |
| 実需の強さ | 人口集中で非常に強い | 生活圏エリアは安定 |
| 投資スタイル | 攻め（回転・売却） | 守り（長期・安定） |
京都の不動産は東京より安全資産なのか？
よく聞かれる質問ですが、答えは：
「条件が良ければ、安全資産になりやすい」
京都は供給制限があるため、 良い条件の物件は代替が効きにくい＝価値が崩れにくい傾向があります。
ただし、すべての京都物件が安全というわけではありません。 立地・接道・生活動線など、基本条件が重要です。
クラベスト視点：投資で失敗しやすいポイント
① 利回りだけで判断する
表面利回りが高くても、出口（売却）や空室リスクで逆転することがあります。
② 京都＝観光需要と思い込む
実需のない場所は、長期的に安定しにくいです。
③ 東京＝絶対安全と思い込む
エリア・築年・管理状態で差が出ます。流動性が高い＝無条件で勝ちではありません。
よくある質問
Q. 初めての不動産投資は東京と京都どちらがいい？
売却のしやすさを重視するなら東京、 長期で安定を狙うなら京都が選択肢になります。
Q. 京都の投資は観光が落ちたら危険？
観光依存だけのエリアはリスクがあります。 生活実需のあるエリアを選ぶことが重要です。
まとめ：東京は流動性、京都は希少性。どちらも正解になり得る
東京と京都の不動産投資は、どちらが上という話ではありません。
- 東京：流動性を活かした攻めの投資
- 京都：希少性と安定を活かした守りの投資
投資目的と期間を明確にすることで、最適な選択が見えてきます。
流動性・希少性・実需・将来の出口まで整理し、
「あなたの投資目的に合う選択」を一緒に設計します。
京都の不動産投資相談は、クラベストへお問い合わせください。
※ご相談時は「予算」「投資目的（売却/長期保有）」「エリア希望」が分かるとスムーズです。
※無理な営業は行わず、判断材料の整理から対応します。
