京都の不動産オーナーが今から始める相続準備

借入金は債務として控除されます

建築資金などの借入金の残債は相続財産から差し引けます。評価の下がった不動産と満額で控除される借入金——この組み合わせが「賃貸不動産は相続対策になる」と言われる理由です。ただし返済も引き継がれます。収益が落ちていれば負担だけが残ります。

自宅と併用するときは面積が調整されます

自宅と賃貸物件の両方で特例を使う場合面積の枠は按分されます。両方を限度まで使えるわけではありません。どちらに枠を振り向けるかで税額が変わるため、税理士の試算が必要です。

青空駐車場は対象外です

舗装していない更地の駐車場は構築物がないため特例が使えません。アスファルトや砂利の舗装があれば構築物と認められる可能性がありますが相続後に舗装しても要件は満たせません。駐車場として貸す土地をお持ちなら確認しておく価値があります。

駆け込みでは間に合いません

2018年4月1日以後の相続では相続開始前3年以内に新たに貸付事業を始めた宅地は原則として特例の対象外です。相続対策のために急いで賃貸を始めても3年経っていなければ使えないという仕組みです。

長期の空室は評価減になりません

長く空いている部屋は賃貸割合から除かれます。築年数が進み空室が増えた物件では期待した評価減が得られないことがあります。入居率の維持は収益だけでなく相続の評価にも関わるということです。

物件の「質」に差があります

難しいのは評価額が同じでも将来性が違う点です。築年数、立地、入居率、修繕の必要性——これらが違えば受け取った後の損得が分かれます。「評価額で等分したのに不公平だった」という不満はここから生まれます。

物件だけでは経営になりません

引き継ぐお子さんには入居者・管理会社・修繕業者・金融機関との関係も移ります。「誰に何を頼んでいるか」「どの業者が信頼できるか」といった情報はオーナーの頭の中にしかないことが多いものです。

相続後の手続きも発生します

オーナーが亡くなられると準確定申告（亡くなった年の所得の申告）が必要で、期限は相続開始から4か月以内です。賃料の帰属、管理会社への連絡、入居者への通知などやることが重なります。相続税の申告期限（10か月）より前に動くものがある、とご承知ください。

私たちができることと、できないこと

当社は不動産の売買を扱う会社です。保有物件の査定、売却のお手伝い、物件ごとの見通しの整理はできます。一方で相続税の試算、特例の適用判断、法人化の検討は税理士の領域です。収益物件の相続は論点が多いため、必ず税理士と連携してお進めください。