子どもが複数いるなら家はどう分けるべき？

分けると使えなくなることがあります

分筆した土地が道路に接していなければ建物を建てられません。さらに京都市では第1種・第2種低層住居専用地域に敷地面積の最低限度が定められています。指定容積率50〜80%の地域では100㎡、100%の地域では80㎡が下限です。分けた結果この基準を下回ると、建築に支障が出ます。

どの評価額を使うかで揉めます

ここが実務上の難所です。不動産の評価には路線価・固定資産税評価額・実勢価格など複数の尺度があり、金額が大きく違います。取得する側は低い評価を、受け取る側は高い評価を主張しがちです。どの基準で話すかを最初に合わせておくことが肝心です。

払う資金が用意できるか

代償分割は取得する方が現金を用意できることが前提です。評価額3,000万円の家をお子さん2人で分けるなら1,500万円を自己資金で払う必要があります。これが難しければ成り立ちません。生前に生命保険などで手当てしておくという考え方は、ここに効きます。

売る前に相続登記が必要です

亡くなった方の名義のままでは売却できません。いったん相続人の名義に登記してから売る流れになります。代表者1人の名義にして売る方法もありますが遺産分割協議書に換価分割の趣旨を明記しておかないと、代表者から他の相続人への贈与と見られるおそれがあります。司法書士・税理士にご確認ください。

売る時期にも期限があります

空き家の特例は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件です。話し合いが長引くと使えたはずの特例を失います。売る方針なら、早めに動いたほうが手元に残る額が増えます。

次の相続で収拾がつかなくなります

共有者が亡くなるとその持分がさらにお子さんへ引き継がれます。2人の共有が4人、6人と増え連絡の取れない方が出てきます。売却には共有者全員の同意が必要ですので、一人でも反対すれば動きません。

空き家の特例は控除額が下がります

相続した空き家を売る際の特別控除は相続人が3人以上の場合、1人あたり2,000万円となります（2人以下なら3,000万円）。人数が増えると使える控除が減るという仕組みです。ご兄弟が3人以上で換価分割を選ぶ場合は、税理士に税額を確認しておいてください。

私たちができることと、できないこと

当社は不動産の売買を扱う会社です。価値の査定、分筆の可否の確認、売却のお手伝いはできます。一方で遺産分割の調整や遺言の作成、税額の計算は、弁護士・司法書士・税理士の領域です。意見が対立している場合は、弁護士へのご相談をおすすめします。