🧠 はじめに：なぜ「京都」が2026年も注目されるのか？

最近、京都の不動産は国内外の投資家から強い関心を集めています。 「東京の物件より魅力的」という声も多く、問い合わせ件数や物件相談が増加傾向です。 その背景には、京都ならではの需要の構造的な強さがあります。

📈 注目される4つの理由

① 国際観光の回復で賃貸需要が安定

2024〜2025年にかけて観光需要が急回復し、京都は再び人気観光地として賃貸需要が底堅くなっています。 観光客向けの短期需要だけでなく、長期滞在やロングステイ需要も増加しているのが特徴です。

② 供給制限 × 物件の希少性

京都市内は文化財保全規制や景観法の影響で、新築の供給が極めて限られています。 これにより既存物件の価値が下がりにくく、資産価値が守られやすい市場構造です。

③ 学生・現地居住者の強い需要

京都は全国でも有数の「学生の街」であり、大学進学者数が多く、家賃需要が安定しています。 この層を狙った賃貸運用は、中長期の収益確保につながります。

学生層は長期の契約更新が多く、空室リスク軽減に寄与します。

④ 円安・海外資金の追い風

弱い円が続くことで、海外投資家の日本不動産購入意欲が高まっており、特に京都はその恩恵を受けています。 これは市場全体の価格上昇圧力につながっています。

📍 2026年「京都の狙い目エリア」

ここからは、東京の投資家にも響く主要エリアを紹介します。

✅ 中京区（烏丸御池 / 四条烏丸）

京都の商業・ビジネスの中心。駅近で交通利便性が高く、 高価格帯物件でも安定した賃貸需要があります。

特にビジネス・生活利便性の高い「烏丸御池」周辺は価格上昇率も高く、 長期保有＋賃貸運用に強いとされています。

✅ 下京区（京都駅周辺）

京都駅という交通ハブを抱え、観光・ビジネス両方の需要があります。 再開発で需要がさらに拡大しており、駅近物件は稼働率が高く、 転売時の出口戦略も立てやすいと言えます。

✅ 東山・祇園エリア

伝統文化と観光資産価値が高く、短期滞在・宿泊需要が強いエリアです。 供給規制で土地価格が下がりにくく、 特に伝統家屋（町家）や宿泊向け運用として人気があります。

✅ 伏見区・郊外エリア

セルインプライスが比較的低めで、 家賃利回り狙いの投資に向きます。 通勤距離を許容できる層に人気があり、 初めての物件購入にもおすすめです。

📊 まとめ：2026年 京都不動産投資が今アツい理由

• 観光回復：インバウンド・国内旅行の需要が復活
• 供給制限：新築供給が少なく価値が守られやすい
• 安定需要：学生・居住者の長期ニーズ
• 円安追い風：海外資金の流入

東京の投資家が京都を検討する理由は、 単なる賃貸利回りだけではなく 「資産価値の強さ」まで見据えた長期投資戦略が描けることです。

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