京都で売れない家の特徴5選｜売れる物件との違いとは？
「京都で家を売り出したのに反響が少ない」 「内覧はあるのに決まらない」 「値下げしても動かない」 ——こうした悩みは、京都の中古住宅でもよく起こります。
ただし、売れない家には共通するパターンがあります。 この記事では、家が売れない理由を5つに分けて深掘りし、 売れる物件との違いと改善策を具体的にまとめます。
・京都で「売れない家」に共通する特徴5つ
・売れる物件との決定的な違い
・売れない状態を抜けるための具体策（すぐできる順）
・値下げ前にやるべきチェックリスト
結論：京都で売れない原因は「物件の欠点」より“売り方のズレ”に出やすい
京都はエリア差や法規（路地・二項道路など）が絡みやすく、 物件の個性が強い市場です。 その分、「価格の付け方」「説明の仕方」「見せ方」がズレると 反響が止まりやすくなります。
ここから、代表的な5つを順に見ていきましょう。
特徴① 価格が相場とかけ離れている（高すぎる／根拠が弱い）
売れない原因で一番多いのは価格設定です。 とくに京都は「同じ区」でも、学区・駅距離・道路条件で相場が動きます。 ネットの売出価格を参考にしても、成約までの道のりは見えません。
売れない家の“価格あるある”
- 「近所の売出」を見て高めに設定（※売れていない価格の可能性）
- リフォーム費用を満額上乗せ（買主は満額評価しない）
- 相場より高いのに、強みが伝わっていない
売れる物件との違い
売れる物件は「成約事例（実際に売れた価格）」からレンジを作り、 初動（公開〜2週間）の反響で調整します。
・成約事例ベースで「強気／標準／早期」の3レンジを作る
・反響が弱い時は、まず写真・募集文・募集条件を改善
・それでも弱い場合に、戦略的に価格調整する
特徴② 再建築不可・接道・セットバックなど「法規/道路条件」の説明が曖昧
京都の中古住宅は、路地や二項道路が絡むことがあります。 このとき買主が最初に不安に思うのは、 「そもそも買えるのか」「ローンは通るのか」です。
売れにくくなる典型パターン
- 再建築可否がはっきりしない
- セットバックの要否・想定面積が未整理
- 境界が曖昧で、将来トラブルを想像させてしまう
- 増改築履歴が不明で金融機関が慎重になる
売れる物件との違い
売れる物件は、買主が不安になるポイントを先に整理し、 「買う前に不安が消える資料」を揃えています。
・接道状況（道路幅・間口）を整理し説明できる状態にする
・必要ならセットバックの見立てを用意する
・境界や法規が不明なら「調査中」と開示し、後追いで出す導線を作る
特徴③ 写真と第一印象で損している（ネットの段階で落ちている）
今は「内覧前にネットで選別」されます。 写真が弱いと、物件が良くても見てもらえないことがあります。
売れない家の写真にありがち
- 暗い・枚数が少ない・水平が取れていない
- 生活感が強い（物が多い、洗濯物、床の荷物）
- 道路・周辺・駐車など「判断材料」が写っていない
売れる物件との違い
売れる物件は「盛る」のではなく、 不安を消す情報を写真で揃える設計です。 外観・道路・日当たり・水回り・収納・眺望などが一通り見えます。
・写真は最低20枚（外観/道路/各部屋/水回り/収納/周辺）
・昼間＋照明オンで明るさ確保、生活感を減らす
・「古さ」は手入れ・修繕履歴で安心を補強する
特徴④ 物件状態の説明不足（買主が“修繕コスト”を最悪想定する）
築年数が経っていても、京都では需要があります。 ただし買主は、購入後にどれくらい費用がかかるかを気にします。 不安材料が曖昧だと、買主は最悪ケースを想定してしまいます。
売れない家にありがちな状態
- 雨漏り・シロアリ・給排水などの不安が整理されていない
- 修繕履歴が不明で、買主が不安になる
- リフォーム余地はあるのに、将来像が伝わらない
・屋根/外壁/設備の修繕履歴をまとめる（年月・内容）
・不安があるなら調査→見積→開示で信頼を取る
・買主が想像しやすい「リフォームプラン例」を添える
特徴⑤ 売り方がズレている（ターゲット・導線・募集条件）
同じ物件でも「誰に売るか」を間違えると売れにくくなります。 京都は買主の属性が多様（実需・移住・投資・事業者）なので、 ターゲットのズレは反響のズレになります。
売れない売り方の例
- ターゲットが曖昧で、訴求が刺さらない
- 内覧導線が悪く、見たい人が見られない
- 募集条件（引渡し時期等）が硬すぎて検討から外される
売れる物件との違い
売れる物件は、買主が欲しい情報を先に出します。 実需なら生活利便・学区・動線、投資なら賃料相場・出口、 事業者なら法規・再建築・ボリュームなど、 買主の判断材料を最初に揃えるのが特徴です。
値下げ前にやるべきチェックリスト（7項目）
- 成約事例に基づく「価格レンジ（強気/標準/早期）」がある
- 接道・再建築・セットバックなど重要情報を説明できる
- 写真が明るく、情報が揃っている（外観/道路/周辺含む）
- 修繕履歴・不具合の整理ができている
- ターゲット（実需/投資/事業者）に合った訴求になっている
- 内覧導線（日時・鍵・清掃）が整っている
- 問い合わせ時に不安を消せる資料がある
まとめ：売れない家は「直す」より“売れ方に寄せる”で変わる
京都で家が売れない理由は、物件の欠点だけではありません。 価格・法規情報・見せ方・説明資料・ターゲット設定を整えることで、 反響や成約スピードが変わるケースは多いです。
反響が止まっている原因（価格/法規/見せ方/売り方）を整理し、
改善策と売却戦略を一緒に組み立てます。
京都の不動産売却相談は、クラベストへお問い合わせください。
※ご相談時は「だいたいの住所（町名まで）」「築年」「土地/建物面積」が分かるとスムーズです。
※無理な営業は行わず、判断材料の整理から対応します。
