京都で不動産売却して損する人の共通点｜やってはいけない5つの行動

「できるだけ高く売りたい」と思って売り出したのに、 いつの間にか売れ残り、値下げが続き、結果的に損をしてしまう——。 京都の不動産売却でも、こうした失敗は珍しくありません。

本記事では、不動産売却で損する人の共通点を “やってはいけない5つの行動”として整理し、 どうすれば損を避けられるかを具体策まで落とし込みます。

結論：損する売却は「相場より高く出すこと」より“戦略がないこと”が原因

まず誤解されがちですが、 「高く売りたい」こと自体は悪くありません。 問題は、根拠と調整の仕組みがないまま高く出すことです。

京都はエリア差や物件条件（路地・接道・学区など）で価値が変わるため、 “売り方の設計”が結果に直結します。

やってはいけない行動①：相場を見ずに「希望価格」でスタートする

一番多い失敗が、相場（成約）ではなく「希望」や「購入時価格」を基準にすることです。 京都は同じ区でも条件が違えば成約レンジがズレます。 ここを外すと、反響が取れずに売れ残り→値下げの流れに入りやすくなります。

損につながる典型パターン

• 売出価格が高すぎて、そもそも問い合わせが来ない
• 長期化して「売れ残り物件」扱いになり、値引き交渉が強くなる
• 結局、最初から現実的に出した方が高く売れた

やってはいけない行動②：法規・接道・境界など「買えるかどうか」を後回しにする

京都は路地や二項道路などが絡むケースがあり、 再建築可否・接道・セットバック・境界が曖昧だと、 買主は不安になって離脱します。

損につながる理由

• 買主のローンが通らず、話が流れる
• 重要事項の整理不足で、交渉材料を与えてしまう
• 長期化して結局値下げになる

やってはいけない行動③：写真・見せ方が弱い（ネットで落とされる）

今の不動産売却は、内覧の前にネットで選別されます。 つまり写真が弱いと「見てもらえない」＝反響が取れない。 これは売却価格に直結します。

損につながる典型パターン

• 写真が暗い・枚数が少ない・水平が取れていない
• 道路や周辺が写っておらず、買主が判断できない
• 生活感が強く、印象が悪くなる

やってはいけない行動④：媒介契約を「一番高く査定した会社」で決める

高い査定額を提示されると安心しますが、 それが「売れる根拠」に基づいていない場合、 売れ残り→値下げの原因になり得ます。

損につながる理由

• 価格の根拠が薄く、反響が取れない
• 販売戦略（写真・広告・ターゲット）が弱い
• 報告が少なく、改善が遅れて長期化する

やってはいけない行動⑤：税金・費用・引渡し条件の見落としで手取りを減らす

「売れた価格」だけ見ていると、最後に損します。 売却で大事なのは、手取り（入金額）です。

見落としやすい費用

• 仲介手数料
• 抵当権抹消費用・司法書士費用
• 測量費用（必要なケース）
• 譲渡所得税（条件次第で大きい）
• 引渡し条件（残置物、修繕、境界）による追加コスト

損しないために最初の2週間でやるべきこと（超重要）

売却の勝負は、公開直後にほぼ決まります。 この期間で反響が弱いと、長期化しやすく、値下げ圧力が強くなります。

• 成約事例ベースで価格レンジを作る（強気/標準/早期）
• 写真・募集文・掲載先を整え、反響を最大化する
• 問い合わせで出る不安（法規・修繕・境界）を先に潰す
• 反響が弱い場合の改善ルール（何を、いつ直すか）を決める

売却前チェックリスト（保存版）

• 近隣の「成約事例」で相場レンジを把握した
• 接道・再建築可否・境界の説明ができる
• 写真は明るく、20枚以上、道路や周辺も入っている
• 修繕履歴・不具合の整理ができている
• 媒介は「査定額」ではなく「戦略と根拠」で選ぶ
• 手取り（費用・税金）を概算で把握した

まとめ：京都の不動産売却で損しないためには「根拠」と「初動設計」

京都の不動産売却で損する人の共通点は、 「相場の根拠」「資料の整備」「見せ方」「媒介選び」「手取り設計」が 後回しになっていることです。

※ご相談時は「だいたいの住所（町名まで）」「築年」「土地/建物面積」が分かるとスムーズです。
※無理な営業は行わず、判断材料の整理から対応します。