2026年 確定申告（2025年分）対応｜不動産売却者向け
【決定版】不動産を売った人の確定申告｜必要書類・計算・特例（3,000万円控除）を迷わず終わらせる
いま確定申告中（2026年2月〜3月）の方へ。不動産を売ったときの確定申告は、 「利益が出たかどうか」だけでなく、特例（3,000万円控除など）を使うために“申告が必要”なケースが多いのがポイントです。
このページでは、必要書類・計算・特例・e-Tax（スマホ）まで、最後まで詰まらないために“順番”ごと整理します。 最後に、クラベストの無料売却査定へ自然につながる構成にしています。
目次
1. そもそも確定申告が必要？（5分で判定）
結論、不動産を売って利益（譲渡所得）が出た可能性がある人は申告が必要になりやすいです。 さらに、利益が出ていなくても、特例を使う＝申告が要件になることが多いのが落とし穴。
チェック（当てはまる人は本文ど真ん中）
- 2025年中に売買の決済（引渡し）まで完了した
- 売却益が出た（または出たか分からない）
- マイホームを売ったので3,000万円控除を使えるか知りたい
- 取得費（買った時の金額・諸費用）が怪しい／資料不足
- 相続した不動産を売った
【画像2】申告要否の判定フロー図（YES/NO）
2. 2026年の申告スケジュール（今やること）
今この時期は、「書類回収」→「数字の確定」→「特例の当てはめ」の順番が最短です。 逆に、e-Tax入力から入ると、途中で取得費や特例で止まりやすくなります。
| 時期 | やること | 詰まりポイント |
|---|---|---|
| いま（2月〜） | 契約書・領収書・取得費資料の回収／特例チェック | 取得費が弱い→代替資料で補強（次章） |
| 〜3月上旬 | 申告書作成（e-Tax推奨）／添付・入力の見直し | 暗証番号・アプリ設定で止まる |
| 期限直前 | 送信・提出／納付（必要なら） | 不備で差戻し→余裕が消える |
売却益が出たか分からない人ほど、先に相場と数字を整理すると一気にラクです。
無料｜クラベスト売却査定で相場を確認する3. 必要書類（これだけ揃えれば詰まない）
3-1. 最低限（まずこれ）
- 売買契約書（売った時）：譲渡価額（売却価格）
- 仲介手数料の領収書：譲渡費用になり得る
- 登記費用等の領収書（売却時にかかったもの）
- 購入時の売買契約書：取得費（購入価格）
- 購入時の諸費用（仲介・登記・印紙など）
- リフォーム資料（資本的支出になり得る）
- 本人確認（マイナンバーカード等）：e-Taxで重要
重要：取得費が“弱い”と税金が増えやすい
取得費がはっきりしないと、税額の見通しがブレます。 まずは「購入時の契約書・精算書・通帳・メール」など、根拠を積み上げるのが現実的です。
【画像3】必要書類チェックリスト（印刷用）
3-2. 取得費が分からない時の対処（やる順番）
- 仲介会社・金融機関へ「契約書控え／精算書」の再発行を依頼
- 司法書士の控え・登記関係の控え・ローン関係書類を確認
- 通帳履歴・振込控え・メール履歴で支出の裏取り
- リフォームは「資本的支出」になり得るため資料を整理
4. 譲渡所得の計算（税額の考え方まで）
基本式（ここだけ暗記でOK）
譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
課税譲渡所得 ＝ 譲渡所得 − 特別控除（例：3,000万円）
【画像4】計算式の図解（箱で分解）
4-1. まず確認するのは「所有期間」
税率は所有期間で区分されます。まずは「5年を超えるか」を確認してください（詳細の最終判断は個別事情）。
4-2. 計算イメージ（シンプル例）
| 項目 | 例 | メモ |
|---|---|---|
| 売却価格 | 4,000万円 | 売買契約書 |
| 取得費 | 3,000万円 | 購入価格＋諸費用等 |
| 譲渡費用 | 150万円 | 仲介手数料など |
| 譲渡所得 | 850万円 | 4,000−(3,000+150) |
| 特別控除（例） | ▲850万円 | 3,000万円控除が使えれば0もあり得る |
5. 特例（3,000万円控除ほか）完全整理
もっとも重要なのが、居住用財産（マイホーム）の3,000万円特別控除です。 ただし「誰でも無条件」ではなく、要件・除外・期限・併用可否などがあります。
3,000万円控除：見落としやすいチェック
- 住まなくなってから売るまでの期間（要件に影響）
- 家屋と土地の関係（売り方）
- 過去に同様の特例を使っていないか
- 親族など特殊関係者への譲渡に当たらないか
【画像5】3,000万円控除の要件まとめ（チェック図）
「自分は使える？」の判断が難しい人は、売却条件を先に整理すると早いです。
無料｜クラベスト売却査定で整理する6. 損が出たとき（損益通算・繰越控除）
「損が出た＝何もしなくていい」とは限りません。条件を満たすと、 他の所得と相殺できたり、翌年以降に繰り越せたりする論点があります。 この領域は要件が複雑になりやすいので、判断に迷う場合は専門家相談が安全です。
【画像6】利益・損失の分岐イメージ（図/グラフ）
7. e-Tax（スマホ）での申告手順：家で終わらせる
スマホ申告は、事前準備（マイナンバー＋アプリ）で9割決まります。 「入力」は後回しでOK。先に書類・数字・特例の当てはめを固めると詰まりません。
最短ルート
- 事前準備（カード・暗証番号・アプリ）
- 売却の数字（売却価格／取得費／譲渡費用）を確定
- 特例の要件チェック
- e-Tax入力→送信→納付（必要なら）
【画像7】スマホe-Tax手順（画面キャプチャ風）
8. 京都の売却で“損しない”実務（クラベスト視点）
京都はエリアごとに価格の出方が変わりやすく、同じ売却でも戦略次第で手取りが変わります。 申告は「売った後」ですが、実は売る前の意思決定が、税金・手取りを左右します。
売却前に決めるべき3つ
- 時期：所有期間・特例の見通し
- 条件：現況・測量・解体など（費用と手取りに影響）
- 価格：相場に対して高すぎる/低すぎるの判断
【画像8】京都×不動産売却のイメージ
9. よくある質問（FAQ）
Q. 会社員でも不動産を売ったら申告が必要？
売却で利益（譲渡所得）が出た場合は申告が必要になり得ます。特例を使う場合も申告が要件になることが多いです。
Q. 3,000万円控除を使えば必ず税金ゼロ？
譲渡所得が3,000万円以下で要件を満たす場合はゼロになり得ますが、要件・除外・併用可否などで変わります。
Q. 取得費の資料が無いとどうなる？
税額に直結します。再発行・代替資料の積み上げで根拠を補強するのが現実的です。
10. 無料売却査定（クラベスト）｜確定申告の不安を“数字”で整理
相場が分かると、申告の迷いが一気に減ります。
「利益が出る？」「特例を使うと実質いくら？」の見通しが立つと、次の動きが速くなります。
※本ページは一般的な情報提供です。実際の適用可否・税額は個別事情で異なります。最終判断は税務署・税理士等にご確認ください。
