生前贈与と相続、京都の土地はどちらが得？

登記費用だけで5倍の差

登録免許税は相続なら0.4%、贈与なら2.0%。同じ不動産でも5倍違います。さらに相続では不動産取得税がかかりませんが贈与ではかかります。入口の段階で差がついているということです。

京都市内では効果が大きくなります

京都市中心部の土地は評価額も高めです。評価額5,000万円の自宅の土地なら、特例で1,000万円として扱われます。4,000万円の評価減ですから、税率によっては数百万円以上の差に。評価が高いエリアほど相続で引き継ぐ価値が大きいという関係です。

「誰に渡すか」を確実にする手段

贈与は生前に完結するため、相続のときに分割協議の対象になりません。「この土地は必ずこの子に」という意思を確実に実現できるのが利点です。ただし特別受益として他の相続人から考慮を求められる可能性は残ります。

配偶者への贈与には特例があります

婚姻期間20年以上のご夫婦間では居住用不動産（またはその取得資金）について2,000万円まで非課税となる特例があります。基礎控除と合わせて2,110万円まで。生前贈与加算の対象にもなりません。配偶者へ自宅の一部を移したい場合の選択肢です。ただし登録免許税と取得税はかかります。

2,000万円の土地なら贈与税はゼロ

先の例に当てはめると贈与税は0円です。ただし登録免許税40万円と不動産取得税30万円は変わりませんので合計70万円。相続の8万円とはなお60万円以上の差があります。

土地を小分けに贈与するのは難しい

現金なら年110万円ずつ時間をかけて渡せますが土地は少しずつ渡すのが実務的に困難です。持分の一部を毎年移す方法も考えられますがそのたびに登記費用がかかります。土地の暦年贈与は現金ほど使いやすい手段ではありません。

路線価は上昇が続いています

京都府の住宅地の路線価は2026年に前年比+3.3%、商業地は+10.6%とされています。上昇が続くなら早く移したほうが将来の評価上昇分を外せるという考え方も成り立ちます。ただし小規模宅地等の特例の効果と比べてどちらが大きいかは試算が必要です。

「売る」という選択肢も並べて考える

名義を移すか迷われている背景に「空き家になりそう」「子が住む予定がない」という事情がある場合、売却して現金で残すほうが家族の負担が軽いことも。現金なら分けやすく、年110万円の贈与も使えます。贈与・相続・売却の3つを並べて比べるのが本来の整理です。