認知症になる前にやっておきたい家の名義対策
「母の施設費用のために、空いている実家を売りたいのですが」。こうしたご相談でまず確認するのがご本人の判断能力です。名義人であるお母様が認知症と診断されていれば、ご家族の意思だけでは家を売れません。
不動産の登記では、司法書士が名義人本人に面談して意思を確認します。本人が売る意思を示せなければ登記はできません。これが「不動産の凍結」です。この記事では、凍結を避けるために元気なうちにできる名義の手当てを、費用の数字とあわせて整理します。
この記事でわかること
- 判断能力を失うと家がどうなるか
- 成年後見では相続対策ができない理由と、続く費用
- 夫婦の共有名義がリスクを二倍にする話
- 名義対策の四つの選択肢と比較
- 家族信託と生前贈与の登記コストの差
1、認知症になると家は「凍結」する
売買契約も賃貸借契約も、法律上は意思表示にもとづく行為です。判断能力が失われると、これができなくなります。
- 自宅や空き家を売れない
- 人に貸せない（長期の賃貸借契約ができない）
- 建て替え・大規模修繕の契約ができない
- 担保に入れて借入ができない
- 名義を動かす贈与や信託もできない
厚生労働省の推計では、2025年時点で65歳以上の認知症の方は471.6万人（高齢者の12.9％）、軽度認知障害（MCI）は564.3万人（15.4％）。合わせると高齢者の4人に1人以上が該当します。確率の低い話ではありません。
よくある展開
- 母が一人で住む実家。母が施設に入居し、実家は空き家に
- 入居費用に充てるため子が売却を検討
- 母は要介護認定を受け、意思確認ができない状態
- 名義は母のまま。子が代わりに契約はできず、売れない
- 空き家の固定資産税と管理の負担だけが続く
困るのは本人より家族
施設の入居費用が必要になった、空き家の固定資産税だけ払い続けている、傷んだ家の修繕ができない。どれも家族が困る場面です。ご本人のための支出であっても、名義人が動けなければ資産は使えません。
2、成年後見では相続対策ができない
判断能力が失われたあとの制度が成年後見です。ただし、これは本人の財産を守るための制度で、家族の都合で財産を動かすための制度ではありません。
居住用不動産を売るには家庭裁判所の許可が必要で、本人のためと認められなければ下りません。節税目的の贈与、収益物件の建築、生前の資産組み替えといった相続対策は、原則としてできなくなります。
そして費用が続きます。家庭裁判所が示す成年後見人の基本報酬のめやすは、管理財産額に応じて次のとおりです。
| 管理財産額 | 基本報酬のめやす |
|---|---|
| 1,000万円以下 | 月額2万円 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 月額3万〜4万円 |
| 5,000万円超 | 月額5万〜6万円 |
これがご本人が亡くなるまで続きます。月2万円なら10年で240万円、15年で360万円。月4万円なら10年で480万円、15年で720万円。後見監督人がつけば、さらに月1万〜3万円が加わります。
親族が後見人に選ばれるとは限りません。財産が多い場合や親族間に対立がある場合は、弁護士や司法書士が選任されるのが一般的です。
3、共有名義はリスクが二倍になる
見落とされやすいのがこれです。ご夫婦で自宅を共有名義にしている方は少なくありませんが、共有は凍結のリスクを二倍にします。
共有不動産を売るには共有者全員の意思が必要です。夫婦のどちらか一方が判断能力を失えば、その時点で売れなくなります。単独名義なら名義人一人の問題ですが、共有だと「どちらかが先に」で止まります。
きょうだいで相続した不動産を共有にしている場合も同じです。共有者が3人なら、誰か一人が認知症になった時点で動かせません。共有者が高齢になるほど確率は上がります。
共有名義の不動産をお持ちなら、名義対策の優先度は高いとお考えください。
4、名義対策の四つの選択肢
元気なうちに取れる手は、大きく四つです。
| 方法 | 名義 | 特徴 |
|---|---|---|
| 生前贈与 | 子に移る | 完全に移るが税コストが大きい |
| 家族信託 | 受託者に移る | 管理権だけ移す。柔軟だが組成費用がかかる |
| 任意後見契約 | 変わらない | 代理権を事前に決める。処分には制約が残る |
| 売却して現金化 | 買主に移る | 最もシンプル。住まいを手放す |
どれが適しているかは、自宅に住み続けたいか、売る可能性があるか、頼める家族がいるかで変わります。「とりあえず名義を子に変えておく」という発想で動くと、たいてい損をします。
5、家族信託｜名義は移るが税金は動かない
認知症対策として注目されているのが家族信託（民事信託）です。親が委託者となり、子などの受託者に不動産の管理を託す契約です。
登記上の名義は受託者に移りますが、利益を受けるのは受益者である親のままなので贈与税はかかりません。親が認知症になっても、受託者である子の判断で売却や修繕ができます。これが成年後見との決定的な違いです。
登記のコストも軽く済みます。信託による所有権移転登記の登録免許税は0.4％（本則）で、贈与の2.0％より大幅に低い。不動産取得税も、委託者から受託者への信託による移転として非課税です（地方税法第73条の7第3号）。
試算｜固定資産税評価額 土地1,500万円＋建物500万円＝2,000万円
- 生前贈与：登録免許税40万円＋不動産取得税37.5万円＝77.5万円（別途 贈与税）
- 家族信託：登録免許税8万円＋不動産取得税0円＝8万円（別途 組成費用）
家族信託の注意点
契約書の作成や登記を含めた組成費用は、不動産の価額や内容によって数十万円から100万円を超えることもあります。託せる家族がいることが前提で、受託者には長期の管理責任が生じます。また、信託した不動産から生じる損失は他の所得と損益通算できないなど、税務上の制約もあります。
6、生前贈与の移転コスト
名義を完全に子へ移すなら生前贈与ですが、コストは最も重くなります。
登録免許税は相続の0.4％に対して贈与は2.0％で5倍。相続では非課税の不動産取得税も、贈与では課税されます（土地・住宅は3％、宅地の課税標準は2分の1。いずれも令和9年3月31日までの取得が対象）。そこに贈与税が加わります。
さらに、小規模宅地等の特例は贈与では使えません。自宅の土地の評価を330㎡まで80％下げられるこの特例は、相続または遺贈で取得した場合に限られます。生前に名義を移すと、この減額を自ら手放すことになります。
相続時精算課税を使えば贈与税は抑えられますが、一度選ぶと暦年課税には戻れず、この制度で贈与した宅地にも小規模宅地等の特例は使えません。認知症対策という目的なら、家族信託のほうが費用対効果は高いことが多いでしょう。
7、いつまでに動けるか
名義の対策には、共通して「本人の意思能力」が必要です。贈与も信託も任意後見も売却も、すべて契約だからです。
では診断が出たら一切できないのか。そうとは言い切れません。意思能力は診断名ではなく、その行為を理解できているかで個別に判断されます。軽度であれば、公証人や司法書士が本人と面談し、意思を確認できれば契約が成立する場合もあります。
ただし、これは確実な道ではありません。面談で意思確認ができなければ進みませんし、後になって「あのときは判断能力がなかった」と争いになるリスクも残ります。診断前に済ませておくのが唯一確実な方法です。
今日からできること
- 登記事項証明書で名義と持分を確認する（共有になっていないか）
- 自宅と他の不動産の価格の目安を把握する
- 将来売る可能性があるか、家族で話しておく
- 託せる家族がいるかを考える
8、まずはご相談ください
どの方法を選ぶにも、不動産の情報が前提になります。名義と持分、いまの価格、売りやすさ、建て替えの可否。これがわかると、家族信託を組むべき物件か、売ってしまったほうが早いかの判断がつきます。私たちは京都市・西院を拠点に、売買の仲介と自社買取の両方を行っています。査定だけのご相談でもかまいません。
私たちができることと、できないこと
できるのは価格査定、名義や持分の調査、売却や買取の実行です。家族信託の組成や任意後見契約は司法書士や弁護士、登記は司法書士、贈与税・相続税の判断は税理士の領域になります。必要に応じてご紹介します。
まとめ
この記事の要点
- 判断能力を失うと、売る・貸す・建て替える・贈与するがすべてできなくなる
- 成年後見は本人の財産を守る制度で、相続対策はできない
- 後見人の基本報酬は月2万〜6万円。本人が亡くなるまで続く
- 共有名義は、どちらか一方が判断能力を失った時点で凍結する
- 家族信託は登録免許税0.4％、不動産取得税は非課税
- 生前贈与は登録免許税2.0％＋不動産取得税。小規模宅地等の特例も使えない
- 契約には意思能力が必要。診断前に済ませておくのが唯一確実
株式会社クラベストについて
京都市・西院を拠点に、不動産の売買仲介と自社買取の両方を手がけています。ご高齢のご家族の自宅や空き家のご相談も多くお受けしてきました。判断に必要な材料をお出しします。
※本記事は2026年11月時点の情報をもとにした一般的な解説です。試算は概算であり、税率や軽減措置の適用期限は改正されることがあります。後見人の報酬額は家庭裁判所が個別に決定します。家族信託・任意後見の設計は司法書士や弁護士、税務の判断は税理士にご確認ください。当社は弁護士法・税理士法に定める法律相談・税務相談を行うものではありません。
