「不動産は節税になる」
不動産投資や不動産売却を検討したことがある方なら、一度は耳にしたことがある言葉ではないでしょうか。
しかし実際には、
✔ 節税になる人
✔ 逆に税金を払いすぎている人
がはっきり分かれています。
その違いは、不動産そのものではなく
**「制度を理解し、正しく使えているかどうか」**です。
本記事では、これから不動産を購入する方、すでに所有している個人オーナーの方向けに、
基礎から実務まで使える不動産の節税テクニックを体系的に解説します。
不動産が節税に向いている最大の理由は、
減価償却という会計上の仕組みにあります。
減価償却とは、建物の購入費用を一度に経費にせず、法定耐用年数に応じて毎年少しずつ経費計上できる制度です。
例えば、
家賃収入：600万円
実際の手残り：350万円
だったとしても、
減価償却費：200万円
を計上できれば、
課税対象は150万円まで圧縮されます。
このように
👉 キャッシュフローと課税所得がズレる
これが不動産節税の最大の特徴です。
特に節税を目的とする場合、新築よりも中古不動産が選ばれることが多くあります。
理由は以下の通りです。
中古物件は「残存耐用年数」で償却するため、
短期間で多くの減価償却費を計上できます。
高所得者ほど、購入初年度から
数十万〜数百万円単位の節税効果が出るケースもあります。
特にサラリーマン投資家や個人事業主にとって、中古不動産は「節税×投資」のバランスが取りやすい選択肢です。
不動産所得がある場合、
青色申告を使うかどうかで税額は大きく変わります。
最大65万円の特別控除
赤字を3年間繰り越し可能
家族への給与を経費計上できる
特に、減価償却によって一時的に赤字が出た場合、
その赤字を将来の黒字と相殺できる点は非常に重要です。
不動産経営では、
「経費をどこまで正しく拾えるか」が節税に直結します。
見落とされがちな経費には以下があります。
ローン金利
管理会社への委託料
火災保険・地震保険
修繕費
税理士・司法書士報酬
特に修繕費は、
「資本的支出」と「修繕費」の判断次第で、
その年に一括経費にできるかどうかが変わります。
不動産経営では、
家族を従業員として雇用することが可能です。
配偶者：経理・管理業務
子ども：清掃・簡易業務
これにより、
✔ 所得を家族に分散
✔ 高い税率がかかる部分を圧縮
することができます。
不動産節税の基本は減価償却
中古不動産は節税効果が高い
青色申告と経費管理で差がつく
次回は、
法人化・売却・相続まで踏み込んだ上級者向け節税戦略を解説します。
