京都で売れない家の特徴5選｜売れる物件との違いとは？
「京都で家を売りたいのに反響が来ない」「内覧はあるのに決まらない」。 こうした“売れない”状態は、運や景気だけが原因ではありません。
実は、売れない家には共通するパターンがあります。 この記事では、京都で売れない家の特徴5選を深掘りし、 売れる物件との違いと改善策を具体的にまとめます。
・京都で「売れない家」に共通する特徴5つ
・売れる物件との決定的な違い
・売れない家を「売れる方向」に寄せる実務的な改善策
・売却前に確認すべきチェックリスト
結論：売れない理由は「物件の欠点」より「伝え方・値付け・準備不足」に出やすい
もちろん物件固有の弱点（立地・再建築不可など）はあります。 ただ、京都の売却現場では「改善できるのに放置されている要因」が原因で 失速しているケースも多いです。
まずは典型パターンを押さえましょう。
京都で売れない家の特徴①：価格が相場とかけ離れている（高すぎる／根拠が弱い）
一番多いのがこれです。売れない家の多くは価格設定の根拠が弱い。 とくに京都はエリア差が大きく、 「同じ区」「同じ徒歩分数」でも相場がズレることがあります。
売れない家にありがちな値付け
- 購入時の価格（思い入れ価格）から下げられない
- ネット上の“近い物件”を見て、都合の良い価格だけ採用
- リフォーム代をそのまま上乗せ（買い手は満額評価しない）
売れる物件は何が違う？
売れる物件は、「成約事例（実際に売れた価格）」から逆算しています。 さらに、初動（公開〜2週間）の反響を見て柔軟に調整します。
①近隣の「成約事例」を3〜5件集める
②反響が弱い場合は“値下げ”より先に「見せ方・募集条件」を調整
③それでも反響が弱い場合に、戦略的に価格を見直す
京都で売れない家の特徴②：再建築不可・セットバック等「法規制/接道」の説明が曖昧
京都は路地・狭小・二項道路などが絡みやすく、 「買いたい人はいるのに、ローンや再建築要件で詰まる」 というケースが起こりがちです。
売れにくい状態
- 再建築可否が不明確（資料が揃っていない）
- セットバックの要否・面積が未整理
- 建ぺい率/容積率の余力が不明
- 増改築履歴があいまいで、買い手が不安になる
売れる物件は何が違う？
売れる物件は、「買う前に不安が消える資料」が揃っています。 具体的には、接道状況、境界、建築制限、必要ならセットバック想定など。 買い手は「買えるかどうか」を最初に見ています。
・重要事項に関わる情報（接道/再建築/境界/制限）を先に整理
・説明できない部分は「調査中」として開示し、見込み客を逃さない導線を作る
・ローンが通りにくい場合は、買い手層（現金/事業者/建替え前提）を最初から合わせる
京都で売れない家の特徴③：室内・外観の“第一印象”が弱い（写真で損している）
今の売却は、まずネットで選別されます。 そのため、写真の時点で「見ない」と判断されると内覧につながりません。
売れない家にありがちな状態
- 写真が暗い、水平が取れていない、枚数が少ない
- 生活感が強い（物が多い、洗濯物、床の荷物）
- 外観・前面道路・周辺写真がない
- 古さが“味”ではなく“劣化”に見える
売れる物件は何が違う？
売れる物件は「写真で期待値を上げる」のではなく、 写真で不安を消す設計になっています。 例えば、道路幅・駐車・日当たり・水回りの状態などが分かるカットが揃っています。
・写真は最低20枚（外観/道路/各部屋/水回り/収納/眺望/周辺）
・撮影前に“見える範囲だけ”片付け、照明＋昼間撮影で明るさ確保
・「古い＝悪い」ではなく、手入れ・修繕履歴で安心を補強
京都で売れない家の特徴④：物件の状態が“リフォーム前提”なのに、説明が足りない
築年数が経った住宅でも、京都では需要があります。 ただし、買い手が知りたいのは「いくらで直せるのか」「どこが傷んでいるのか」です。
売れないパターン
- 雨漏り・シロアリ・給排水など“致命点”が未整理
- 修繕履歴が分からず、買い手が最悪ケースを想定して引く
- リフォームの余地はあるのに、将来像が伝わらない
・修繕履歴（屋根/外壁/設備）をまとめて提示
・不安要素がある場合は「調査→見積→開示」で逆に信頼を取る
・買い手が想像しやすいように「リフォームプラン例」を添える
京都で売れない家の特徴⑤：売り方（媒介・広告・ターゲット）がズレている
同じ物件でも、「誰に向けて」「どこで」「どう見せるか」で結果は変わります。 京都は特にターゲットが多様（実需・移住・投資・事業者）なので、 ズレると反響が止まります。
売れない売り方の例
- ターゲットが曖昧（誰でもOKに見えて誰にも刺さらない）
- 広告露出が弱い（写真・文章が薄い、掲載先が少ない）
- 内覧導線が悪い（見たい人が見れない／情報不足で離脱）
売れる売り方の違い
売れる物件は、「買う人の言葉」で書かれています。 例えば、子育てなら学区・公園・動線、投資なら賃料相場・出口、 事業者なら法規・再建築・ボリュームなど、刺さる情報が最初から出ています。
・ターゲットを1〜2種類に絞り、訴求ポイントを最初に提示
・広告文は「メリット→根拠→注意点」の順で信頼を作る
・内覧前にFAQ（駐車/境界/修繕/近隣/騒音）を先出しする
【チェックリスト】京都で家が売れない時に見直す7項目
- 価格に「成約事例の根拠」があるか
- 接道・再建築・セットバックを説明できるか
- 写真は明るく、情報が揃っているか（外観/道路/周辺含む）
- 修繕履歴・不具合の整理ができているか
- ターゲット（実需/投資/事業者）に合った訴求になっているか
- 内覧導線（日時・鍵・清掃）が整っているか
- 問い合わせ時に不安を消せる資料があるか
まとめ：売れない家は「直す」より“売れ方に寄せる”で結果が変わる
京都で家が売れない理由は、物件の欠点だけではありません。 価格・法規情報・見せ方・説明資料・ターゲット設定を整えるだけで、 反響や成約スピードが変わることがあります。
「価格は適正？」「法規や接道は大丈夫？」「見せ方が弱い？」など、
いま詰まっている原因を整理し、改善策と売却戦略を一緒に組み立てます。
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