【2026年版】京都の不動産は今売るべき？待つべき？相場と金利から判断する方法

「京都の不動産、今売るべき？それとも待つべき？」 これは売却検討者が最初にぶつかる悩みです。

結論から言うと、売り時は“ニュース”ではなく ①相場（需要と供給）と②金利（買い手のローン負担）、 そして③あなたの事情（期限と優先順位）で決まります。

結論：迷ったら「期限」と「売却目的」で先に決める

売却の正解は人によって変わります。 まずは、次のどちらに近いかを決めるのが最短です。

• 早く確実に売りたい：住み替え期限、相続整理、資金化など“時間優先”
• 高く売れる可能性を取りに行きたい：期限が緩く、条件が良ければ待てる

その上で、相場と金利を当てはめて判断します。

判断軸① 相場：見るべきは「売出価格」ではなく「成約価格」

「近所で〇〇万円で売っている」を見て期待してしまうのは自然ですが、 売り時判断に必要なのは“実際に売れた価格（成約）”です。

京都の相場を見るときに外さない3ポイント

• 成約事例：同エリア・近い築年・近い面積の「実売」
• 在庫の厚み：同条件の売出が多いほど競争が激しい
• 売れるまでの日数：長期化しているなら“待つ”は逆風

判断軸② 金利：買い手の“毎月返済”が増えると、売却は難しくなる

売却は「買い手が買えるか」で決まります。 金利が上がる局面では、買い手の月々返済が増え、 同じ年収でも買える価格帯が下がるため、反響が鈍ることがあります。

金利上昇局面で起こりやすいこと

• 購入検討者が「ワンランク下の価格帯」に移動する
• 価格交渉が増える（指値が入りやすい）
• ローン審査がシビアになり、決済まで時間がかかる

判断軸③ あなたの事情：売却の「目的」と「期限」が最優先

市況が良くても、期限があるなら“待つ”はリスクです。 逆に、期限がなく物件条件が良いなら、強気に出られる場合もあります。

目的別：基本の考え方

• 住み替え（買い先行が怖い）：売却期限を決め、価格は安全側に
• 相続・共有の整理：揉める前に「現実的な成約レンジ」を共有
• 資金化（投資・事業資金）：確実性優先なら早期売却の設計
• 賃貸に出すか迷う：賃料見込みと修繕費・空室リスクを比較

ケース別：今売るメリット／待つメリット（どっちが得？）

今売るメリット

• 確実性が上がる（期限に間に合わせやすい）
• 金利上昇局面の“買い手の弱り”を避けやすい
• 維持費（固定資産税・修繕・空室）を止められる

待つメリット

• 条件が良ければ高値成約を狙える（特に希少立地）
• リフォーム/片付け/境界整理で商品力を上げられる
• 繁忙期に合わせるなど、売り方を設計できる

「今売る？待つ？」を決めるチェックリスト（7項目）

• 売却の期限（◯月まで）が決まっている
• 同条件の売出が増えている（競合が多い）
• 内覧が取れても決まらない（価格・見せ方・条件の見直しが必要）
• 金利上昇で買い手の予算が下がりそう
• 維持費（税金・管理費・修繕）が負担になっている
• 境界/接道/修繕履歴など、資料を整える余地がある
• 「売らずに貸す」選択肢も現実的に比較したい

失敗しない進め方：売却の精度は“最初の2週間”で決まる

売却で最も重要なのは、公開直後の反響です。 ここで反響が弱いと、長期化して値下げに追い込まれやすくなります。

初動でやるべきこと

• 成約事例ベースで価格レンジを作る（強気/標準/早期の3段階）
• 写真と募集文を整える（不安を消す情報を先出し）
• 内覧導線を整備（いつでも見れる状態に）
• 反響が弱ければ「価格」より先に「見せ方・条件」を調整

※物件の所在地・種別・状態により、最適な戦略は変わります。
※相談時は、だいたいの住所（町名まで）・築年・面積が分かるとスムーズです。