建築費高騰で中古住宅の価値は上がる？｜2026年最新動向から京都の売却・購入を考える

2026年の建築費の現状（まとめ）

• 建築費指数は集合住宅約140・木造約144で、2025年後半はほぼ横ばいに
• これまでの急激な上昇には「天井」が見え始めているとの指摘もある
• 一方で、高い水準のまま下がる兆しは見られない
• 2025年4月から新築住宅の省エネ基準適合が義務化され、新たなコスト要因になっている

建築費高騰の主な要因

• 円安による輸入建材の価格上昇：2010年は1ドル＝90円前後でしたが、2026年は160円前後まで円安が進んでいます。木材・住宅設備など輸入に依存する資材の価格を大きく押し上げています。
• 建設業の人手不足・高齢化：大工・職人の高齢化と若手不足により、施工単価の上昇が続いています。工期の調整がしにくくなることもコスト増の要因です。
• ウッドショックの影響の長期化：コロナ禍以降の世界的な木材需給の混乱が、木材価格の高止まりにつながっています。
• 省エネ基準適合の義務化：2025年4月から新築住宅に省エネ基準への適合が義務付けられ、断熱・設備に関するコストが上乗せされています。

影響①：新築から中古へのシフト（予算オーバーの受け皿）

新築の建築費が高くなると、「新築は予算オーバーだから中古にしよう」という購入者が増えます。過去のウッドショックの際も、新築住宅の建築工事費が高くなったことで、予算オーバーの層が中古戸建住宅に流れ、中古の需要・価格が上昇するという現象が見られました。2026年も同様の動きが続く可能性があります。

影響②：中古住宅は「資材高騰の影響を受けにくい」割安感

中古住宅は、リフォーム済み・購入後にリフォームするケースがあっても、新築ほど多くの建材・設備を必要としません。そのため資材高騰の影響を受けにくく、新築との価格差（割安感）が拡大している状態です。同じ予算で「新築の狭い家」か「中古の広い家＋リフォーム」かを選ぶ購入者が増えると、中古の需要が底上げされます。

影響③：「築年数が浅い中古」の相対的な価値が上がる

新築価格が上がることで、新築に近い品質を持つ築浅の中古住宅の相対的な価値が上がりやすくなります。「新築を建てるより、築5〜10年の中古を購入してリフォームする方が総額で安い」という選択が現実的になり、築浅物件への需要が強まる傾向があります。

2026年の税制改正のポイント

• 住宅ローン控除の期間延長：省エネ基準を満たす中古住宅であれば、住宅ローン控除の期間が従来の10年から13年へ延長されました。これにより、新築との減税額の差が縮小しています。
• 子育て・若年夫婦世帯への借入限度額の上乗せ：これらの世帯向けの優遇措置が継続されており、リフォーム費用を含めたローン活用が現実的な選択肢になっています。
• 結果として「物件価格の安さ＋減税額の同等化」により、中古住宅を選ぶことで総支払額を大幅に抑えられる状況が生まれています。

売却で意識したいポイント

• 「リフォーム前提の買い手」に向けた情報発信を意識する：間取り変更の自由度・構造の状態・リフォーム履歴などを丁寧に伝えることで、リフォーム目的の買い手に魅力を感じてもらいやすくなります。
• 省エネ改修歴があれば積極的に開示する：断熱改修・給湯設備の更新などがある場合、税制優遇の対象になる可能性があるため、買い手にとって大きなプラス要素になります。
• 「新築との価格差」を意識した価格設定：新築価格が上がっている今、「新築よりいくら安いか」という相対的な訴求が効果的な場合があります。周辺の新築価格動向も把握しておくと交渉材料になります。
• 旧耐震の物件は耐震診断を事前に行うと有利：耐震診断・耐震基準適合証明書の取得は、買い手の不安を減らし、税制優遇（住宅ローン控除など）の適用にもつながる場合があります。

購入で意識したいポイント

• 「中古＋リフォーム」の総額を新築と比較する：中古の購入価格にリフォーム費用を加えた総額が、新築の価格とどう比較になるかを必ず確認してください。リフォーム費用自体も建築費高騰の影響を受けているため、想定より高くなる場合があります。
• 省エネ基準を満たすかどうかで住宅ローン控除が変わる：省エネ基準を満たす中古住宅は住宅ローン控除が13年になります。築年数だけでなく省エネ性能も確認材料にしてください。
• 旧耐震基準の物件は耐震性の確認を優先する：1981年5月31日以前の建物は耐震診断の有無を確認し、必要であれば耐震補強費用も予算に含めて検討してください。
• 「築浅の中古」は競争が激しくなる可能性がある：新築価格が上がるほど、築浅の中古住宅への需要が集中しやすくなります。良い物件は早期に決まる可能性があるため、判断を先延ばしにしすぎないことも重要です。

建築費高騰と中古住宅の価値について押さえておくべきポイント

• 建築費の上昇ペースは落ち着きつつあるが、高水準は続く：建築費指数は横ばいに近づいていますが、新築価格が大きく下がる見通しはありません。
• 中古住宅、特に築浅・リフォーム向き物件の需要が高まりやすい：新築の割高感から中古へのシフトが進み、「中古＋リフォーム」が現実的な選択肢として定着しつつあります。
• 税制改正により中古の優位性がさらに拡大：省エネ基準を満たす中古住宅の住宅ローン控除が13年に延長され、新築との差が縮まっています。
• 「中古なら何でも上がる」わけではない：立地・構造・耐震性・省エネ性能によって評価は分かれます。所有物件・購入予定物件がどう評価されるかを実際に確認することが重要です。