相続税を減らすために不動産会社へ相談するメリット

「相続税のことは税理士に相談すればいい」——しかし相続財産の多くが不動産で占められている場合、税理士だけでは解決できない問題があります。「実際にいくらで売れるか」「いつまでに売れば特例が使えるか」——これらは不動産会社にしかわからない情報です。

この記事では、相続税を減らすために不動産会社へ相談するメリットを、具体的に解説します。

この記事でわかること：税理士だけでは解決できない問題、不動産会社が相続対策に貢献できること、3者連携のメリット、相談すべきタイミング、京都特有の注意点。

1、税理士だけでは不十分な理由
2、不動産会社が相続対策に貢献できること
3、不動産会社・税理士・司法書士の3者連携
4、相談すべきタイミング
5、京都の不動産相続特有の事情
6、判断チェックリスト
7、まずはご相談ください

1、税理士だけでは不十分な理由

税理士は相続税の計算・申告・節税対策のプロです。しかし不動産に関しては解決できない問題が多くあります。

税理士だけでは解決できない問題

問題	税理士のみでは	不動産会社が解決できること
実勢価格の把握	路線価は計算できるが実際の売却価格はわからない	市場査定を提示し売却収益の目安を示せる
物件の活用可能性	路地奥・再建築不可物件が活用できるかは判断できない	「残すべきか売るべきか」を市場目線で判断できる
売却スケジュールの設計	空き家特例の期限は知っているが実際の売却日数はわからない	物件ごとの売却難易度と現実的なタイムラインを設計できる
売却先・活用先の開拓	旧耐震・路地奥物件の買い手を見つけることはできない	投資家・隣地所有者・宿泊事業者など専門ルートにアプローチできる

評価額と実勢価格のギャップに注意

路線価（相続税評価額）と実際に売れる実勢価格は異なります。実勢価格が路線価より大きく高い場合、評価額だけを見た節税設計では不動産の本当の価値を活かしきれません。評価額が低くても実勢価格が高い物件は遺産分割の公平設計でも問題が起きやすくなります。

2、不動産会社が相続対策に貢献できること

不動産会社が相続対策に貢献できること

内容	詳細
①実勢価格の査定	「いくらで売れるか」を市場調査に基づき提示。遺言書の分割設計・相続税試算・納税資金計画の精度が上がる
②売却できる状態か診断	路地奥・旧耐震の物件が「残せるか整理すべきか」を生前に診断
③空き家特例対応のスケジュール設計	特例の期限（3年目年末）から逆算し「いつ売却活動を始め・いつ引き渡すか」を設計
④路地奥・旧耐震物件の買い手開拓	投資家・隣地所有者・宿泊事業者など専門ルートへのアプローチで売却可能性を広げる
⑤売却と相続対策の統合設計	「生前に売るか相続後か」「どちらの特例が有利か」を税理士と連携して設計する

3、不動産会社・税理士・司法書士の3者連携

3者の役割分担

専門家	主な役割	相続対策での貢献
不動産会社	査定・売却・活用・市場情報	実勢価格の提供、売却スケジュール設計、物件整理、買い手開拓
税理士	相続税の試算・申告・節税設計	基礎控除の計算、特例確認、生前贈与・生命保険の設計
司法書士	登記・遺言書・遺産分割協議書	相続登記の完了、遺言書の有効性確保、共有解消

3者が連携するとどう変わるか

課題	税理士のみ	3者連携
相続税の試算精度	路線価ベースのみ	実勢価格×節税設計で精度が上がる
売却スケジュール	期限把握のみ	物件ごとに逆算した実行可能スケジュールを設計
空き家特例の活用	知識はあるが実行できない	申告期限内に売却を完了できる体制を整える
路地奥・旧耐震物件	評価額の計算のみ	専門ルートで売却可能性を開拓
遺言書の分割設計	税務上の分割案のみ	実勢価格・売却可能性・登記を含めた総合設計

不動産相続の対策について、まずご相談ください

税理士・司法書士と連携し実勢価格の把握から売却スケジュールまで一緒に整理します。

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4、相談すべきタイミング

相談すべきタイミング

タイミング	相談内容
生前（元気なうちに）	実勢価格の査定・売却スケジュール設計・物件整理・遺言書の分割設計への反映
相続発生直後（1ヶ月以内が理想）	空き家特例（3年目年末）・取得費加算（3年10ヶ月以内）から逆算した売却活動の即刻開始
「そのうち売ろう」と思い始めた段階	「いつ売れば特例が使えるか」「今の市場価格は」を把握するだけでも売却計画が変わる

相続後に動き始めると間に合わないことも

路地奥・旧耐震の物件は売却まで1〜2年以上かかることがあります。相続後に動き始めると空き家特例（3年目年末）や取得費加算（3年10ヶ月以内）の期限を過ぎてしまうリスクがあります。「売れると思っていたが期限切れになった」というケースは実際に多くあります。

5、京都の不動産相続特有の事情

①　路線価と実勢価格の乖離が大きい

観光エリア周辺では実勢価格が路線価を大きく上回るケースがあります。評価額だけでは「本当の財産規模」が見えないため、不動産会社の査定を受けて実勢価格を把握することが相続対策の精度を高める最初の一歩です。

②　旧耐震・路地奥物件の売却に専門知識が必要

旧耐震の町家・路地奥の物件は一般的な方法では買い手が付きにくく、投資家・隣地所有者・宿泊事業者などへのアプローチが必要です。京都の不動産事情に精通した不動産会社でないとこうした専門ルートへのアプローチができません。

③　空き家税（2026年〜）への対応が急務

2026年から京都市で「空き家税（非居住住宅利活用促進税）」が導入されています。相続後に空き家のまま保有すると固定資産税に上乗せで課税が続きます。「売るべきか貸すべきか活用すべきか」を早期に判断することが重要です。

④　複数世代にわたる未登記・共有

歴史的市街地には複数世代にわたり名義変更がされていない物件が少なくありません。相続登記の義務化（2024年4月）により整理が急務です。不動産会社・司法書士との連携で登記から売却まで一貫した対応ができます。

6、判断チェックリスト

確認リスト

不動産が相続財産の大きな割合を占めているか
不動産会社に実勢価格の査定を依頼したか
空き家特例の期限（相続から3年目年末）を計算したか
路地奥・再建築不可・旧耐震物件を保有しているか
「どうするか」の方針が決まっていない物件があるか
税理士だけに相談して不動産会社への相談が不足していないか
3者（不動産会社・税理士・司法書士）が連携した対策を立てているか

こんな方は今すぐ相談を	理由
相続財産の多くが不動産	実勢価格の把握なしには試算・分割設計が不正確になる
路地奥・旧耐震の物件を持っている	売却難易度と期限を確認し売却方針を立てておく
空き家特例の期限が3年以内に迫っている	今すぐ不動産会社に連絡し売却活動を開始する
「そのうち売ろう」と思っている	実勢価格を知るだけでも売却計画が変わる可能性がある
税理士のみに相談している	3者連携に切り替えることで見落としを防げる