京都で相続した家、売るべき？残すべき？後悔しない判断基準

「売る場合」と「残す場合」の比較試算

判断の前に「売った場合の手取り（売却価格 ー 譲渡所得税 ー 仲介手数料）」と「残した場合の年間コスト × 保有年数」を比較することを強くおすすめします。多くのケースで特例が使える期間内に売った方が手残りが多くなります。

①　観光エリアの実勢価格は高い・今が売り時

観光エリア周辺の物件は実勢価格が路線価を大きく上回っています。不動産市場が活況な今は「売るなら今」と判断できるケースが多いです。ただし売却益が大きい分、空き家特例や取得費加算を活用しないと譲渡所得税の負担が重くなります。

②　旧耐震の町家は空き家特例が使える

旧耐震基準（1981年5月31日以前建築）の実家は空き家特例（3,000万円控除）の対象になる可能性があります。この特例が使えれば譲渡所得税がゼロまたは大幅に軽減されます。期限は相続から3年目年末です。「いつまでに売るか」を今すぐ計算してください。

③　路地奥・再建築不可は早期売却が有利

路地奥・再建築不可の物件は子どもが住めず、貸せず、建て替えもできません。保有コストが発生し続ける一方で将来の売却はさらに難しくなる可能性があります。今の方が買い手が付きやすい可能性があるため、早期に専門家に相談することをおすすめします。

④　景観規制エリアは活用の選択肢が限られる

景観地区・歴史的市街地保全修景地区では建替え・外観変更・解体に制限があります。「リノベーションして活用しよう」と思っても思い通りの改修ができない場合があります。残すと決めた場合でも事前に用途地域・景観地区の指定を確認してから活用計画を立てることが必要です。

⑤　空き家税（2026年〜）で保有コストが上がった

2026年から京都市で「空き家税（非居住住宅利活用促進税）」が導入されています。相続後に空き家のまま保有すると固定資産税に上乗せで課税されます。維持コストが上がった今、放置は以前より損が大きい。