管理規約改正で売れやすいマンション・売れにくいマンション｜2026年区分所有法改正の影響を京都の事例で解説

改正の主なポイント

• 総会の決議要件の緩和：これまで規約変更や共用部分の重大な変更には「全区分所有者の4分の3以上」の賛成が必要でしたが、改正後は原則として「総会に出席した区分所有者の4分の3以上」の賛成で成立するようになりました
• 建替え決議要件の緩和：一定の条件を満たす場合、建替え決議に必要な賛成割合が「5分の4以上」から「4分の3」に緩和されました
• 新たな再生手法の創設：建替え以外にも、建物敷地売却・建物取壊し敷地売却・一棟リノベーションなど、マンションを再生する選択肢が増えました
• 所在不明区分所有者の取り扱い：裁判所が認定した所在不明の区分所有者を決議の母数から除外できるようになりました
• 国内管理人制度の創設：投資目的で購入し連絡が取れない海外居住者の所有者について、規約で国内管理人の設置を求められるようになりました

管理規約の改正状況が売却に影響する理由

• 管理組合の運営力が買い手に見られる：法改正にきちんと対応している管理組合は、「運営がしっかりしている」という印象を買い手に与えます。逆に対応が遅れていると、「この管理組合は機能していないのでは」という不安材料になります
• 将来の大規模修繕・建替え判断のしやすさに直結する：決議要件が緩和されたことで、規約を改正済みのマンションは大規模修繕・設備更新の意思決定がスムーズになります。規約が古いままだと、いざという時に身動きが取れないリスクが残ります
• 修繕積立金の見直しのしやすさにも関わる：以前の記事で触れた修繕積立金不足の問題も、決議のしやすさと密接に関係しています。決議要件が緩和されたことで、これまで合意形成が進まなかった値上げ議論も前に進みやすくなっています
• 仲介する不動産会社・宅建業者の重要事項説明にも関わる：国内管理人制度など、改正法に関する内容は重要事項説明の対象になる場合があり、規約の整備状況が取引の透明性にも影響します

売れやすいマンションの特徴

• 管理規約が改正区分所有法に対応済み（または対応を進めている）：総会で規約改正の決議が済んでいる、もしくは具体的なスケジュールが示されている
• 総会の出席率・議決権行使率が高い：区分所有者の協力意識が高く、合意形成がスムーズな管理組合
• 長期修繕計画が定期的に見直されている：5年程度ごとの見直しが行われ、修繕積立金の水準が現実的に保たれている
• 議事録・総会資料が整理されている：過去の決議内容・修繕履歴が明確に記録され、買い手・仲介会社が確認しやすい状態にある
• 管理会社との連携がしっかりしている：法改正対応を含め、管理会社からのサポートを適切に受けている

売却前に確認したいこと

• 管理規約が改正区分所有法に対応済みか：総会での改正決議が済んでいるか、議事録で確認します
• 直近の総会の出席率・議決権行使率：管理組合の運営が機能しているかの目安になります
• 長期修繕計画・修繕積立金の状況：見直し時期・残高・今後の値上げ予定を整理しておきます
• これらの情報を買い手に説明できる形でまとめておく：「管理がしっかりしているマンション」であることを具体的に伝えられると、売却の強みになります

購入前に確認したいこと

• 管理規約が改正区分所有法に対応しているか：未対応の場合、今後の総会運営に支障が出る可能性があります
• 総会の議事録・出席率の推移：管理組合がきちんと機能しているかの確認材料です
• 修繕積立金の状況（金額・積立方式・見直し時期）：以前の記事で解説した内容と合わせて確認してください
• 外国人所有者・所在不明者の有無と対応状況：国内管理人制度の活用状況を確認すると、管理組合の運営姿勢がわかります
• 過去に建替え・敷地売却などの議論があったか：築古マンションの場合、将来の再生計画の有無も資産価値に影響します

管理規約改正と売れやすさについて押さえておくべきポイント

• 2026年4月、約20年ぶりの区分所有法改正が施行された：決議要件の緩和・新たな再生手法の創設など、マンションの管理・再生のあり方を大きく変える改正です。
• 規約改正の対応状況が「管理組合の運営力」を映す指標になる：対応が進んでいるマンションは買い手に安心感を与え、放置されているマンションは不安材料になります。
• 京都市内は小規模・築古マンションが多く、対応の差が出やすい：合意形成のハードル・観光需要によるインバウンド所有者の存在など、京都特有の事情を踏まえた確認が必要です。
• 修繕積立金の見直しとセットで考える：決議要件の緩和は、これまで進まなかった積立金の値上げ議論にも影響します。両方の状況を合わせて確認することが重要です。