生前贈与と相続、京都の土地はどちらが得？

「生前贈与と相続、どちらが税金が安くなるのか」——相続対策を考え始めた方から最もよく受ける質問の一つです。答えは「ケースによって異なる」です。特に京都の土地は観光需要・路線価の高さ・旧耐震の町家・路地奥物件など独自の事情があり、一般論だけでは判断できません。

この記事では、生前贈与と相続の税負担・メリット・デメリットを比較し、京都の土地特有の判断ポイントを解説します。

この記事でわかること：生前贈与と相続の税負担の違い、メリット・デメリットの比較、どちらが得かの判断軸、京都の土地特有の注意点。

1、生前贈与と相続の基本的な違い
2、生前贈与のメリット・デメリット
3、相続のメリット・デメリット
4、どちらが得か判断する5つの軸
5、京都の土地・不動産特有の判断ポイント
6、判断チェックリスト
7、まずはご相談ください

1、生前贈与と相続の基本的な違い

まず、生前贈与と相続の基本的な違いを整理します。

生前贈与と相続の比較

比較項目	生前贈与	相続
タイミング	生前に任意のタイミング	死亡後に発生
課税	贈与税	相続税
税率	10〜55%（両方とも累進課税）
基礎控除	年間110万円（暦年贈与）	3,000万円＋600万円×相続人数
不動産取得税	かかる（評価額×3〜4%）	かからない
登録免許税	評価額×2%	評価額×0.4%

税率は同じでも、課税のされ方が大きく違う

どちらも最高税率55%の累進課税ですが、基礎控除の大きさが大きく異なります。不動産を贈与すると「不動産取得税」「登録免許税」が相続より高くなるため、不動産そのものを移転するなら一般的に相続の方が税コストは低いことが多いです。

2、生前贈与のメリット・デメリット

生前贈与のメリット・デメリット

メリット	デメリット
毎年110万円の暦年贈与で相続財産を計画的に減らせる	不動産を贈与すると不動産取得税（×3〜4%）と登録免許税（×2%）がかかる
子どもが必要なタイミングで資産を渡せる	2024年以降は相続開始前7年以内の贈与が相続財産に加算される
生前に財産を整理することで相続争いを防ぎやすい	年間110万円超の贈与には最高55%の贈与税がかかる

3、相続のメリット・デメリット

相続のメリット・デメリット

メリット	デメリット
不動産取得税がかからない。登記コストも低い	財産移転は死亡後のみ。必要なタイミングで渡せない
基礎控除が大きい（3,000万円＋600万円×相続人数）	財産が多い場合は税率が高くなる。事前対策が必要
小規模宅地等の特例（土地評価額を最大80%減額）が使える	遺言書がない場合、遺産分割協議が必要で共有リスクあり
配偶者の税額軽減（1億6,000万円または法定相続分まで非課税）がある	—

4、どちらが得か判断する5つの軸

どちらが有利かは以下の5つの軸で判断します。

軸①　相続税が発生するかどうか

財産の合計が基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人数）以下なら相続税はゼロです。この場合、生前贈与で余分な贈与税・不動産取得税・登録免許税を払う必要はなく相続の方が有利になります。

軸②　小規模宅地等の特例が使えるかどうか

被相続人が住んでいた土地を一定条件で相続する場合、土地評価額を最大80%減額できます。生前贈与には適用されない特例です。特例適用後の相続税が贈与税より少なくなる場合は相続の方が有利です。

軸③　不動産の価格が今後上がるかどうか

今後地価が上昇しそうな土地は早めに生前贈与して相続財産から外すことで節税になる場合があります。逆に、今後下落が見込まれる場合は相続時まで待つ方が有利なこともあります。

軸④　贈与する時間が十分あるかどうか

暦年贈与（年間110万円）は時間をかけるほど効果が増します。2024年以降は相続開始前7年以内の贈与は相続財産に加算されます。親が70歳以下で余裕がある場合は早期からの計画的な暦年贈与が有効です。

軸⑤　不動産を現物贈与するかどうか

不動産を贈与すると相続より税コスト（不動産取得税・登録免許税）が高くなります。現金を贈与して子どもが将来購入・活用する方が、総合的な税負担が低くなるケースが多くあります。

生前贈与と相続、どちらが有利か試算します

税理士と連携し、個別の状況に合わせた比較試算を行います。

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5、京都の土地・不動産特有の判断ポイント

①　路線価が高く相続税が発生しやすい

観光エリア周辺は路線価が高く、基礎控除を超えて相続税が発生するケースが多くあります。相続税対策として生前贈与（現金）の組み合わせが有効ですが、小規模宅地等の特例が使える場合は相続の方が有利になることが多いため、まず税理士に確認してください。

②　実勢価格が路線価を大きく上回る物件がある

実勢価格が相続税評価額（路線価ベース）を大きく上回る物件があります。贈与税は路線価ベースで計算されるため、評価額が低い物件の生前贈与は節税効果が高くなることがあります。

③　旧耐震の町家は空き家特例との関係に注意

旧耐震の実家を相続した場合、空き家特例（3,000万円控除）が使えます。生前贈与すると「被相続人が住んでいた家」という条件を満たさなくなり、空き家特例が使えなくなる可能性があります。生前贈与を検討する際は必ず確認してください。

④　路地奥・再建築不可の贈与は慎重に

路地奥・再建築不可物件を生前贈与しても子どもが活用できない場合があります。贈与税・不動産取得税・登録免許税を払っても売却も建替えも難しい物件では節税効果よりコストが大きくなりかねません。生前に売却・活用を検討するか、相続後に専門ルートで売却する方が有利なケースが多いです。

⑤　相続時精算課税制度の活用

2024年改正の「相続時精算課税制度」では年間110万円の基礎控除が新設されました。累計2,500万円まで非課税（相続時に精算）で贈与でき、60歳以上の親から18歳以上の子・孫への贈与に使えます。評価額が今後上がりそうな土地は贈与時の評価額で固定して相続税計算ができるこの制度が有効なケースがあります。

6、判断チェックリスト

生前贈与と相続を比較するための確認リスト

相続財産の総額は基礎控除（3,000万円＋600万円×相続人数）を超えているか
小規模宅地等の特例が使える状況か（居住用土地・同居条件など）
生前贈与する場合の税コスト（贈与税＋不動産取得税＋登録免許税）を試算したか
2024年以降の7年加算ルールの影響を把握しているか
実家に空き家特例（3,000万円控除）が適用できるか確認したか
贈与する不動産が路地奥・再建築不可でないか確認したか
相続時精算課税制度の活用を税理士と検討したか
税理士に両方を試算してもらったか

状況	有利な選択肢	理由
相続税が発生しない（基礎控除以下）	相続	贈与税・不動産取得税を払う必要がない
小規模宅地等の特例が使える	相続	土地評価額を最大80%減額できる。贈与には適用なし
親が若く贈与する時間がある	生前贈与（暦年）	年間110万円を長期間贈与することで大きな節税になる
地価上昇が見込まれる土地	生前贈与（相続時精算課税）	贈与時の評価額で固定できる
旧耐震の実家がある	相続（空き家特例優先）	生前贈与すると空き家特例が使えなくなる可能性あり
相続税が高額になる見込み	生前贈与（現金）＋相続の組み合わせ	不動産は相続、現金は暦年贈与で段階的に移転

まとめ

判断のまとめ

「不動産は相続、現金は生前贈与」の組み合わせが有利：不動産を贈与すると不動産取得税・登録免許税のコストが高くなります。小規模宅地等の特例・空き家特例を活用する方が節税になるケースが多いです
相続税が発生しない場合は生前贈与のメリットが薄い：基礎控除以下なら相続税はゼロのため余分な贈与税・不動産取得税を払う必要はありません
京都の観光エリアは路線価が高く対策が必要：相続税が発生しやすいため、暦年贈与（現金）の早期開始・生命保険・小規模宅地等の特例の整備が重要です
空き家特例との関係を必ず確認する：旧耐震の実家を生前贈与すると空き家特例が使えなくなることがあります
必ず税理士に両方を試算してもらう：どちらが有利かは財産状況・家族構成・不動産の特性によって異なります。思い込みで動くと逆に税負担が増えることがあります

クラベストでは、税理士と連携した生前贈与・相続対策サポートを行っています。
「どちらが有利か試算したい」という段階からご相談いただけます。