子どもが複数いるなら家はどう分けるべき？

「代償分割」が現実的な選択肢

「家は長男が守る、でも他の兄弟にも公平に」という場合、代償分割が現実的です。長男が不動産を相続し他の兄弟に現金で補償します。補償額は不動産会社の査定（実勢価格）をもとに算定するのが合理的で、生前に査定を受けておくと相続後の話し合いがスムーズになります。

「換価分割」でシンプルに解決

誰も住む予定がない場合は売却して現金で分配する換価分割が最もシンプルで公平です。空き家特例（3,000万円控除）の期限（相続から3年目年末）を意識し早期に売却活動を始めることが重要です。

①　実勢価格と評価額のズレが大きい

観光エリア周辺では路線価より実勢価格が大幅に高くなることがあります。補償額を「相続税評価額」で決めると市場価値より低い補償になり不満が出ることがあります。代償分割は不動産会社の査定（実勢価格）を基準にすることをおすすめします。

②　町家・路地奥は換価分割が難しいことも

旧耐震・接道不適合の町家や路地奥物件は一般的な方法では買い手が付きにくく、換価分割に時間がかかることがあります。「2年経っても売れない」という状況では相続人全員に固定資産税・管理費の負担が続きます。生前から不動産会社に相談し売却の難易度と目処を把握したうえで分割方法を選ぶことが重要です。

③　空き家特例の期限と換価分割

空き家特例（3,000万円控除）の期限（相続から3年目年末）を意識したスケジュールが必要です。相続登記・遺産分割協議・売却活動を3年以内に完了させるには相続発生後すぐに動き始める必要があります。遺言書に「換価分割」を明記するだけでなく、売却スケジュールを生前から設計しておくことが重要です。

④　京都では遺産分割調停のハードルが高い

相続人間で合意が取れない場合、家庭裁判所の調停・審判で解決を図ることになります。京都市内の複雑な物件は鑑定に費用と時間がかかることがあります。こうした状況を避けるためにも生前に遺言書と分割設計を整えておくことが最善です。