住宅ローンが残っていても住み替えできる？

売れた金額と使える金額は違う

アンダーローンでも売却価格から残債・仲介手数料・抵当権抹消費用・引っ越し費用などを差し引くと手元に残る金額は想像より少ないことがあります。購入物件を探す前に手取り額の試算を不動産会社に依頼してください。予算を誤ると計画の練り直しが必要になります。

決済を同日にする必要がある

住み替えローンでは旧居の売却と新居の購入の決済を同じ日に行うことが求められるのが一般的です。スケジュール調整が難しく、どちらかが遅れると計画全体が崩れます。検討する場合は早い段階で金融機関と不動産会社に相談してください。

①　観光エリアは値上がりしていることも

観光エリア周辺は実勢価格が高く購入時より値上がりしているケースがあります。「オーバーローンだろう」と思い込んでいても査定を受けるとアンダーローンだったということもあります。まず査定を受けてから判断してください。

②　町家・路地奥は売却期間を長めに

京町家・路地奥・再建築不可の物件は買い手が限られ売却まで半年〜1年以上かかることがあります。住み替えローンは決済の同日実行が求められることが多いため売却の目処が立たない状態で新居の契約を進めるのは危険です。

③　駅近マンションは資金計画が立てやすい

京都市内の駅近マンションは需要があり相場が読みやすく売却期間も比較的短い傾向があります。査定額の精度が高くなるため資金計画を立てやすい物件といえます。

④　空き家期間が長引くと空き家税の対象に

先に転居して旧居が空き家のまま長期間残ると、2026年導入の京都市の空き家税の課税対象になる可能性があります。ローン返済に加えて税負担も生じるため売却の見通しは慎重に立ててください。