「まだ元気だから大丈夫」が一番危ない理由
相続のご相談でいちばんよく聞く言葉がこれです。「まだ元気だから、もう少し先でいいかな」。お元気なのは何よりで、こちらから急かすことはしません。
ただ、お伝えしたいことがあります。「元気であること」と「間に合うこと」は別だという点です。相続の手続きや制度には年数のかかるものが少なくありません。元気なまま、気づいたら間に合わなくなっている。この記事では、何にどれだけ時間がかかるのかを示します。
この記事でわかること
- 対策にかかる期間の一覧
- 2027年3月31日という迫っている期限
- 不動産の問題が「売ろうとした瞬間」に出てくる理由
- 元気なうちにしかできない三つのこと
- 先延ばしで減るのは時間ではなく選択肢
1、「元気」と「間に合う」は別のこと
「元気なうちにやろう」という言い方には小さな誤解があります。元気なうちに着手すればいいのではなく、元気なうちに完了させなければ意味がない手続きがあるからです。
たとえば境界の確定。隣地の方に立ち会ってもらい、測量し、境界確認書に署名をいただく。相手の都合もあり数か月で済むとは限りません。隣地が相続手続き中だったり相続人が多数だったりすれば、1年以上かかることもあります。
贈与も同じです。暦年課税の贈与は、相続開始前7年以内のものが相続財産に加算されます。始めてから7年が経たないと効果が出ない制度なのです。「元気だから来年から」の一年が、そのまま結果に跳ね返ります。
よくある展開
- 78歳。元気なので「そろそろ贈与でも」と考え始める
- 翌年から年110万円の贈与を開始
- 85歳で相続が発生。贈与総額は770万円
- 7年以内の贈与はすべて加算対象。相続財産から外れたのは100万円だけ
元気なまま間に合わないことがある
判断能力を失う話だけではありません。健康なまま、制度の年数要件や申請期限に届かない形で間に合わなくなります。本人には何の自覚もないまま選択肢が消えていきます。
2、対策には年数がかかる
よく出てくる手続きに、どれくらいかかるかを並べます。
| やること | かかる期間の目安 |
|---|---|
| 公正証書遺言の作成 | 1〜2か月（必要書類の収集を含む） |
| 家族信託の組成 | 1〜3か月 |
| 境界確定測量 | 3か月〜1年以上（隣地の協力しだい） |
| 先代名義の相続登記 | 3か月〜1年以上（相続人の数しだい） |
| 不動産の売却 | 3〜6か月（条件が悪ければ1年超） |
| 「家なき子」の持ち家なし要件 | 3年 |
| 暦年贈与が効果を持つまで | 7年 |
順番に進める必要があるものも含みます。測量して境界を確定し、先代名義を整理し、そのうえで遺言書を作り、贈与を始めて効果が出るまで。通算すれば7年以上を見ておく必要があります。
65歳で始めれば72歳で揃い、75歳で始めれば82歳。どちらもあり得ますが、途中で体調を崩したり判断能力が落ちたりすれば、そこで止まります。期間が長いほど止まるリスクは高くなります。
3、2027年3月31日という期限
いま目の前に迫っている期限があります。相続登記の義務化です。
2024年4月1日から、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内の相続登記が義務になりました。怠ると10万円以下の過料の対象です。
注意すべきは、施行前に相続が発生していた不動産です。経過措置として施行日から3年の猶予が設けられており、期限は2027年3月31日。この記事の時点で残り約5か月です。
「祖父名義のまま」に心当たりがあれば
登記名義が亡くなった親や祖父母のままになっている不動産は、京都の市街地でも珍しくありません。戸籍の収集に数か月、相続人が多ければ1年以上。いま動き出しても期限に間に合わない可能性があります。心当たりがあれば、まず登記事項証明書で名義を確認してください。
期限の有無にかかわらず、名義が先代のままだと売ることも貸すこともできません。相続人が増える前に整えておくほうが、手間も費用も軽く済みます。
4、問題は売ろうとした瞬間に見える
不動産の問題には、持っているだけでは気づかないものがあります。売ろうとしたとき、分けようとしたときに初めて表に出てきます。
- 境界が確定していない：測量図がない、境界標が見つからない
- 越境がある：隣家の塀や庭木、屋根の一部が入り込んでいる
- 接道が足りない：建築基準法上の道路に2m以上接しておらず、建て替えられない
- 登記と現況が違う：面積が違う、建物が未登記、増築部分が登記されていない
- 名義が先代のまま：相続登記がされていない
これらは住んでいるあいだは何の支障もありません。だからこそ気づかないまま時間が過ぎ、相続が起きてから発覚します。そのとき対応するのは、事情を知らないお子さんたちです。
調べること自体は、いつでもできます。登記事項証明書は法務局で誰でも取得でき、用途地域や道路の種別は京都市の都市計画情報で確認できます。価格の目安も不動産会社の査定でわかります。調べておくだけで、相続の難易度は変わります。
5、元気なうちにしかできない三つ
対策のなかには、所有者ご本人でなければ難しいことがあります。
①隣地の方と話す：境界の確認、越境の解消、通路の取り決め。長年のご近所づきあいがあるご本人なら、話が進むことがあります。相続人が代わりに訪ねても、事情を知らない相手に一から説明することになり、交渉は難しくなります。
②記憶を残す：どこまでが自分の土地か、昔どんな取り決めをしたか、増築はいつしたか、井戸や浄化槽がどこにあるか。書面に残っていない情報は、ご本人が亡くなれば永久に失われます。ノートに書いておくだけでも価値があります。
③家族と話す：誰に何を残したいのか。これはご本人の口から伝わらなければ、ただの書面になります。遺言書があっても、理由がわからなければ納得は得られません。元気なうちに一度話しておくことが、のちの争いを防ぎます。
どれも書類より先にできること
遺言書を作る、信託契約を結ぶ、贈与を始める。こうした手続きの前に、この三つは今日からでも始められます。費用もかかりません。
6、減るのは時間ではなく選択肢
先延ばしによって失われるものを、整理してみます。
| 段階 | できること |
|---|---|
| 元気なうち | 売る・貸す・建て替える・贈与する・信託する・遺言を書く・測量する |
| 判断能力が低下 | 原則どれもできない（成年後見は財産の維持のみ） |
| 相続が発生 | 相続人全員の合意があれば動かせるが、本人の希望は反映されない |
減っているのは残り時間だけではありません。選べる手段の数です。七つあった選択肢が、ある日ゼロになる。そしてその日がいつ来るかは、誰にもわかりません。
逆に言えば、元気なうちは選択肢がすべて手元にあります。急いで決める必要はなくても、何が選べるのかを知っておくことには意味があります。
7、今日できる最初の一歩
一度に全部やる必要はありません。順番に、次のことから始めてください。
①登記事項証明書を取る：法務局で取得できます。名義が誰か、共有になっていないか、抵当権が残っていないかがわかります。先代名義が見つかれば、そこが最優先です。
②価格の目安を知る：不動産会社の査定でわかります。相続税がかかるのか、納税資金が足りるのかの判断がここから始まります。
③測量図と境界標を確認する：手元に測量図があるか、敷地の角に境界標があるか。なければ測量の検討が必要です。
④家族に一度話す：決めなくてもかまいません。「考えている」と伝えるだけでも、のちの話し合いがずいぶん違います。
①から③は、どれも数週間でできることです。お元気なうちに材料を揃えておけば、本格的に決める段階で迷いません。
8、まずはご相談ください
最初の一歩のうち、①から③はお手伝いできます。名義と持分の確認、いまの価格の査定、測量図の有無や接道の状況の調査。これらをまとめてお出しできます。私たちは京都市・西院を拠点に、売買の仲介と自社買取の両方を行っています。売る予定がなくてもかまいません。
私たちができることと、できないこと
できるのは価格査定、名義や接道の調査、売却や買取の実行です。相続登記や測量は司法書士・土地家屋調査士、遺言書や信託は弁護士・司法書士、税金は税理士の領域になります。必要に応じてご紹介します。
まとめ
この記事の要点
- 元気なうちに着手するだけでは足りず、完了させる必要がある手続きがある
- 測量・登記・遺言・贈与を順に進めると通算7年以上
- 暦年贈与は7年、「家なき子」要件は3年の年数が必要
- 施行前に相続が発生した不動産の相続登記は2027年3月31日が期限
- 境界・越境・接道・未登記は、売ろうとした瞬間に初めて表に出る
- 隣地と話す、記憶を残す、家族と話す。この三つは本人でなければ難しい
- 先延ばしで減るのは時間ではなく選択肢の数
株式会社クラベストについて
京都市・西院を拠点に、不動産の売買仲介と自社買取の両方を手がけています。相続に向けた準備段階のご相談も多くお受けしてきました。判断に必要な材料をお出しします。
※本記事は2026年11月時点の情報をもとにした一般的な解説です。期間の目安は一般的な事例によるもので、個別の事情により変わります。制度や期限は改正されることがあります。相続登記や測量は司法書士・土地家屋調査士、税金は税理士にご確認ください。当社は弁護士法・税理士法に定める法律相談・税務相談を行うものではありません。
