「この家、私が死んだらどうなる？」京都の高齢者が知っておきたい不動産相続

「私が死んだら、この家はどうなるんでしょうね」。長く住んでこられた方から、こうお尋ねいただくことがあります。何をすべきかという相談ではなく、純粋な疑問としての問いです。

この記事では、その問いに順を追ってお答えします。亡くなった瞬間に家の権利はどうなるのか、誰が固定資産税を払うのか、誰も手続きをしなければどうなるのか。そして最後に、「どうなるか」を自分で決める方法をご紹介します。

1、亡くなった瞬間、家は全員の共有になる

まず押さえていただきたいのが、ここです。亡くなられた瞬間に、家の権利は相続人全員の共有になります。手続きをしたからではなく、法律上そうなります。

お子さんが3人なら、3人の共有です。長男が住んでいても、長男のものにはなりません。登記名義はしばらく故人のままですが、権利としては全員のものになっています。この状態を遺産共有と呼びます。

共有である以上、一人の判断では動かせません。売るにも貸すにも、全員の同意が必要です。「長男に任せてあるから」というつもりでも、法律上はそうなっていません。

2、協議がまとまるまで家は動かない

遺言書がなければ、相続人全員で遺産分割協議を行い、誰が何を取得するかを決めます。これが終わらないと、家は共有のままです。

協議には全員の参加が必要です。一人でも連絡が取れなければ進みません。相続人のなかに認知症の方がいれば成年後見人を立てる必要があり、未成年者がいれば特別代理人が必要になることもあります。

協議がまとまらない場合、家庭裁判所の調停、さらに審判へと進みます。ここまでいくと1年以上かかることも珍しくありません。その間、家は空いたまま、誰も使えず、売ることもできません。

お子さんが遠方に住んでいる場合、話し合い自体が難しくなります。誰が家を引き取るのか、引き取った人が他のきょうだいにいくら払うのか。感情も絡み、簡単には決まりません。

3、その間、家に起きること

協議が長引くあいだ、家と周辺では次のことが起きます。

預金口座が凍結される：金融機関が亡くなったことを知ると口座を止めます。公共料金や固定資産税の引き落としも止まります。遺産分割前でも一定額は払い戻せる制度があり、預貯金額×3分の1×法定相続分（同一の金融機関で上限150万円）までは単独で請求できます。預金300万円で相続人が子2人なら、1人50万円が目安です。

固定資産税は相続人が払う：納税通知書は相続人の代表者に送られ、納税義務は相続人全員が負います。協議がまとまっていなくても課税は続きます。

建物が傷む：人が住まなくなると家は急速に劣化します。換気されず湿気がこもり、雨漏りに気づかず、庭木が伸び、郵便物が溜まる。近隣からの苦情につながることもあります。

管理が行き届かないと行政指導の対象に：2023年12月施行の改正空家法では、放置が進んだ住宅が「管理不全空家」として勧告を受けると、固定資産税の住宅用地の軽減が外れます。税負担が増えた空き家が残る形です。

4、登記しないまま時間が過ぎると

いちばん厄介なのが、誰も手続きをしないまま年月が経つケースです。

相続登記は2024年4月から義務化され、取得を知った日から3年以内に申請しなければ10万円以下の過料の対象になります。施行前に相続が発生していた不動産についても、2027年3月31日が期限とされています。

それでも手続きがされないと、共有者が亡くなるたびに権利がその相続人へ分かれていきます。数次相続と呼ばれる状態です。

24人全員の署名と押印を集めなければ売れない家が、こうして生まれます。顔も知らない親戚を戸籍から探し出し、事情を説明して協力を求める作業です。費用も時間も膨らみ、結局放置される。京都の市街地でも実際にある話です。

5、家の行き先は五つに分かれる

最終的に、家は次のどれかになります。

①誰かが住む：お子さんの誰かが引き継いで住む。最も自然な形ですが、すでに持ち家がある場合は現実的でないこともあります。

②売却される：いちばん多い結末です。相続人で分けやすく、空き家にもなりません。古い家でも、更地にする前提で売れる土地は少なくありません。

③貸し出される：賃貸需要のある立地なら選択肢になります。ただし修繕費が先に必要で、管理の手間も続きます。

④空き家として残る：決まらないまま放置される形です。固定資産税と管理の負担だけが続きます。

⑤国庫に帰属する：相続人がいない場合、相続財産清算人が選任され、最終的に国庫へ。また、相続した土地を手放す制度（相続土地国庫帰属制度）もありますが、建物があると申請できません。更地にする費用に加え、審査手数料（一筆14,000円）と負担金が必要で、市街化区域や用途地域内の宅地は面積に応じて算定されます。解体費と合わせると、手放すだけで200万円を超えることもあります。

6、配偶者がいる場合・お一人の場合

ご家族の構成によって、見通しは変わります。

配偶者がいる場合：配偶者と子が相続人になります。配偶者がそのまま住み続けるのが一般的ですが、やはり協議は必要です。自宅を「住む権利」と「所有権」に分ける配偶者居住権を使えば、配偶者が住み続けながら所有権を子に移せます。残された方の住まいを確保する手段として検討の価値があります。

お一人の場合：配偶者も子もいなければ、相続人は親、いなければ兄弟姉妹、すでに亡くなっている兄弟姉妹の子（甥・姪）になります。交流の薄い親族が相続人になるため、協議の難易度は上がります。相続人がまったくいなければ、国庫へ向かいます。兄弟姉妹と甥・姪には遺留分がないため、遺言書で行き先を自由に決められるのが、この場合の強みです。

7、「どうなるか」を自分で決める

ここまでは、何もしなかった場合の流れです。手を打てば、行き先は自分で決められます。

①遺言書を書く：最も効果が大きく、費用も限られます。「この家は○○に相続させる」と書けば、協議を経ずに決まります。「自宅を売却して代金を分ける」という内容も可能で、遺言執行者を指定しておけば、その人が手続きを進められます。公正証書遺言にすれば形式の不備で無効になる心配もありません。

②生前に売って現金化する：ご自身で業者を選び、価格に納得して売る。現金は分けやすく、空き家にもなりません。自宅の売却には3,000万円の特別控除が使えます。住み替えと組み合わせる方も多くいらっしゃいます。

③情報を残す：費用はかかりません。所在地と地番、名義と持分、測量図や権利証の場所、隣地との取り決め、私道の持分、未登記部分の有無。紙一枚にまとめておくだけで、残された方の初動がまるで変わります。

8、まずはご相談ください

「この家はどうなるのか」を考えるには、まず価格が必要です。いくらで売れるか、古家付きで売れるか、路地奥でも買い手がつくか。それがわかると、残すのか売るのか、家族でどう分けるのかが見えてきます。

私たちは京都市・西院を拠点に、売買の仲介と自社買取の両方を行っています。査定だけのご相談でもかまいません。売らずに残す前提でのご相談も歓迎します。

まとめ

※本記事は2026年11月時点の情報をもとにした一般的な解説です。費用や期間の目安は一般的な事例によるもので、個別の事情により変わります。制度や期限は改正されることがあります。国庫帰属制度の可否は法務局の審査、遺言書は弁護士・司法書士、税金は税理士にご確認ください。当社は弁護士法・税理士法に定める法律相談・税務相談を行うものではありません。