相続対策チェックリスト｜今すぐ確認したい20項目
「相続対策が必要だとはわかっているが、何から手をつければいいかわからない」——そんな方のために、相続対策チェックリスト20項目をまとめました。「チェックできた＝準備完了」「チェックできなかった＝今すぐ対処が必要」として活用してください。不動産を持つ方・京都市内に物件を持つ方に特有の項目も含めています。
このチェックリストでわかること：財産の把握状況、相続税対策の準備状況、不動産の整理状況、遺言書・登記・認知症対策の準備状況、チェックできなかった項目への対処法。
目次
A、財産の把握（項目1〜5）
チェックリスト A
| No. | 確認項目 | 未対処のリスク |
|---|---|---|
| 1 | 不動産の登記簿謄本を取得し、名義・抵当権・共有者を確認しているか | 名義が古いままだと相続後の売却・登記移転が困難になる |
| 2 | 不動産会社に実勢価格の査定を依頼し、相続税評価額との差を把握しているか | 分割設計・相続税試算の誤りにつながる |
| 3 | 預貯金・有価証券・借入金をすべて一覧化しているか | 現金不足で不動産を急いで売らざるを得なくなる |
| 4 | 生命保険の受取人・保険金額を確認しているか | 非課税枠（500万円×相続人数）を活用できず損をする |
| 5 | 法定相続人が誰かを把握し、連絡先も確認しているか | 疎遠な相続人がいると遺産分割協議が長期化する |
B、相続税対策（項目6〜10）
チェックリスト B
| No. | 確認項目 | 未対処のリスク |
|---|---|---|
| 6 | 税理士に相続税を試算してもらい、基礎控除（3,000万円＋600万円×相続人数）を超えるか確認している | 思い込みで対策が遅れ、相続税に驚く |
| 7 | 小規模宅地等の特例（居住用土地で最大80%減額）の適用条件を確認し条件を整えている | 条件を満たせず特例が使えない |
| 8 | 暦年贈与（年間110万円の非課税贈与）を始めている | 2024年以降は7年加算ルールにより早期開始の価値が増している |
| 9 | 生命保険を「納税資金」として設計している（または検討している） | 納税資金不足で不動産を急いで売ることになり売却価格が低下するリスク |
| 10 | 生前贈与と相続のどちらが有利か税理士に比較試算してもらっている | 思い込みで不動産取得税・登録免許税を余分に払う |
C、不動産の整理（項目11〜15）
チェックリスト C
| No. | 確認項目 | 未対処のリスク |
|---|---|---|
| 11 | 物件ごとに「残す・売る・活用する・整理する」の方針を決めているか | 相続後に議論が始まり、空き家特例の期限を逃す |
| 12 | 空き家・実家の空き家特例（3,000万円控除）の期限（相続から3年目年末）を計算しているか | 1日でも過ぎると最大3,000万円の節税機会が永久に失われる |
| 13 | 路地奥・再建築不可物件は子どもに残さず、生前に整理（売却・活用）する計画を立てているか | 子どもが活用できない物件を抱え続ける |
| 14 | 建物の建築年（旧耐震基準：1981年5月31日以前か）を確認しているか | 売却後に特例が使えなかったと判明するリスク |
| 15 | 相続後の空き家リスク（固定資産税・京都市空き家税）への対応方針を決めているか | 管理できない空き家を子どもが抱え続け、税負担と維持費が累積する |
D、遺言書・手続き・認知症対策（項目16〜20）
チェックリスト D
| No. | 確認項目 | 未対処のリスク |
|---|---|---|
| 16 | 公正証書遺言を作成し、各物件の相続先・代償金・換価の指示を明記しているか | 全員の合意が必要になり不動産の名義変更も売却も止まる |
| 17 | 遺留分（法定相続分の1/2）を侵害しない設計、または侵害する場合は代償金の原資を確保しているか | 遺留分侵害額請求を受け現金補償を迫られる |
| 18 | 所有する全不動産の相続登記を完了しているか（または完了計画があるか） | 2024年義務化・3年以内未了は過料の対象。未登記物件は売却不可 |
| 19 | 任意後見契約または家族信託を設定しているか（認知症後の不動産管理・売却体制） | 認知症後は不動産の売却・贈与・管理が原則できなくなる |
| 20 | 不動産会社・税理士・司法書士の3者に相談し、連携した相続対策を立てているか | 見落としが生まれ「知らなかった」では取り返せない損失が出る |
京都特有の追加チェック項目
京都特有チェックリスト
| No. | 確認項目 | 未対処のリスク |
|---|---|---|
| K1 | 観光エリア・希少立地の物件の路線価と実勢価格の差を不動産会社に確認しているか | 評価額が低くても相続税が高額になるケースがある |
| K2 | 複数世代にわたる未登記・共有名義の物件がないか確認しているか | 未登記・共有が重なると整理に多大な費用と時間がかかる |
| K3 | 旧耐震の町家の空き家特例の条件（被相続人の居住実態・賃貸に出していないか）を確認しているか | 賃貸期間があると空き家特例が使えなくなる |
| K4 | 路地奥・接道不適合物件の売却難易度と目処を不動産会社に確認しているか | 「売れると思っていたが数年売れない」まま期限を過ぎる |
| K5 | 2026年から始まった京都市の空き家税への対応方針を決めているか | 空き家のまま保有すると固定資産税に上乗せで課税される |
チェックできなかった項目への対処
チェックできなかった項目の緊急度別対処法
| カテゴリ | 未対処の場合 | 今すぐやること |
|---|---|---|
| 財産の把握（1〜5） | 全体像が不明で対策が立てられない | 不動産会社に査定・税理士に財産評価を依頼する |
| 相続税対策（6〜10） | 試算なし＝どのくらいかかるか不明 | 税理士への相談が最優先。まず基礎控除を計算する |
| 不動産の整理（11〜15） | 空き家特例の期限が迫っている可能性 | 相続開始日・期限を確認し売却方針を不動産会社と相談する |
| 遺言書・手続き（16〜20） | 相続発生時に全員合意が必要になるリスク | 公正証書遺言・相続登記を早急に司法書士に依頼する |
| 京都特有（K1〜K5） | 京都特有のリスクを見落とす | 京都の相続不動産に詳しい不動産会社に相談する |
チェックできない項目が多いほど、今すぐ動く必要があります
「どうせそのうちやる」という先送りが相続対策の最大のリスクです。認知症・空き家特例の期限切れ・相続登記の期限超過——これらはすべて「後から取り返せない」事態です。チェックできなかった項目が3つ以上あれば、今すぐ専門家への相談を始めてください。
まとめ
20項目チェックリストの要点
- A（財産の把握）：不動産・現金・保険・相続人の一覧化が出発点。実勢価格の把握が最優先です
- B（相続税対策）：試算なしに動かない。小規模宅地等の特例・生命保険・暦年贈与を組み合わせます
- C（不動産の整理）：物件ごとに方針を決め路地奥・空き家は生前に整理します。空き家特例の期限を逃さない
- D（遺言書・手続き）：公正証書遺言・相続登記・任意後見・家族信託はすべて判断能力があるうちに
- 京都特有項目：路線価と実勢価格の乖離・未登記・町家の特例条件・路地奥の売却難度・空き家税を確認します
クラベストでは、税理士・司法書士と連携した相続対策サポートを行っています。
チェックリストで不明な項目があれば、まずご相談ください。
チェックリストで不明な項目があれば、まずご相談ください。
まずはご相談ください
「チェックリストで確認できない項目があった」「どこから相談すればいいかわからない」「相続対策を始めたい」——まずは現状をお聞かせください。
※本記事は一般的な相続対策・税制・法律制度の考え方を解説するものです。個別の税額・手続き・特例の適用可否は状況により異なります。実際の対処にあたっては必ず税理士・司法書士・不動産会社にご相談ください。
