住宅ローンが残っている家を離婚で売る方法
離婚に伴う不動産の売却で最も判断が難しいのが住宅ローンが残っているケースです。ローンが残っている家には金融機関の抵当権が付いており、原則としてローンを完済しなければ売却できません。ただし売却代金で完済できるかどうかによって取れる方法が変わります。
この記事では、残債と売却価格の関係・それぞれの売却方法・手続きの流れを整理します。
1、ローンが残っている家は原則そのままでは売れない
住宅ローンを組むと金融機関はその不動産に抵当権を設定します。抵当権が付いたままの不動産を買う人はほとんどいないため、売却時には抵当権を抹消する必要があり、そのためにはローンの完済が必要です。
まず確認する2つの数字
| 確認事項 | 入手方法 |
|---|---|
| ①ローンの残債 | 金融機関に残高証明書を請求する。ペアローンなら双方分 |
| ②不動産の実勢価格 | 複数の不動産会社に査定を依頼。売出し価格ではなく成約見込み価格を確認 |
2つを比較すると方針が決まる
| 状態 | 内容 | 取れる方法 |
|---|---|---|
| アンダーローン | 売却価格 ＞ ローン残債 | 通常の売却で完済でき残額を財産分与として分けられる |
| オーバーローン | 売却価格 ＜ ローン残債 | 差額の補填、任意売却、住み続けるなどの検討が必要 |
2、アンダーローンの場合の売却
売却価格がローン残債を上回る場合は通常の不動産売却と同じ流れで進められます。最もシンプルで離婚後の関係も清算しやすい状態です。
売却の流れ
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| ①査定・媒介契約 | 不動産会社に依頼し売却活動を開始する |
| ②売買契約 | 買主と契約を締結する |
| ③決済・完済・抵当権抹消 | 売却代金でローンを完済し同時に抵当権を抹消する |
| ④残額の分配 | 諸費用を差し引いた残額を財産分与として分ける |
売却時の費用も計算に入れる
売却代金がそのまま手元に残るわけではありません。仲介手数料・抵当権抹消費用・司法書士報酬・印紙代などが差し引かれます。譲渡益が出た場合は譲渡所得税がかかることもあります。財産分与の話し合いの前に、諸費用を差し引いた手取り額を不動産会社に試算してもらってください。
3、オーバーローンの場合の選択肢
取れる4つの方法
| 方法 | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| ①自己資金で差額を補填 | 不足分を預貯金などで埋めて完済し通常売却する | まとまった資金が必要。双方の負担割合の取り決めも必要 |
| ②どちらかが住み続ける | 売却せず住む側が返済を続ける | 名義・連帯保証の整理が必須。返済能力の確認も必要 |
| ③任意売却 | 金融機関の同意を得て残債が残る状態で売却 | 金融機関との交渉が必要。信用情報に影響が出る可能性がある |
| ④売却時期を待つ | 返済を進め残債を減らしてから売却する | その間の返済負担を書面で取り決める |
滞納してからでは選択肢が狭まる
返済が苦しくなってから相談するのでは取れる方法が限られます。滞納が続くと金融機関から一括返済を求められ最終的には競売になる可能性があります。競売では市場価格より大幅に安くなることが一般的です。返済が難しいと感じた段階で早めに金融機関と不動産会社に相談してください。
4、任意売却とは
任意売却とはローンを完済できない状態でも金融機関の同意を得て不動産を売却する方法です。競売と違い通常の売却に近い形で進められます。
任意売却と競売の違い
| 項目 | 任意売却 | 競売 |
|---|---|---|
| 売却価格 | 市場価格に近い水準になりやすい | 市場価格より大幅に低くなることが多い |
| 進め方 | 通常の売却と同様に買主を探せる | 裁判所の手続きで進む |
| 周囲への影響 | 通常の売却と見た目は変わらない | 競売物件として情報が公開される |
| 残債の扱い | 金融機関と分割返済などを協議できる余地がある | 残債は一括請求されるのが原則 |
任意売却は金融機関の同意が前提
任意売却は金融機関が同意しなければ成立しません。信用情報に影響が出る可能性もあります。安易に選ぶ方法ではなく、他の選択肢を検討したうえで専門家（不動産会社・弁護士）と金融機関に相談しながら進めるべき方法です。
5、名義・連帯保証の整理
確認すべき3つの関係
| 項目 | 確認内容 |
|---|---|
| 不動産の名義 | 登記事項証明書で所有者と持分を確認。共有なら売却に全員の同意が必要 |
| ローンの債務者 | ペアローン・連帯債務なら双方に返済義務がある |
| 連帯保証人 | 離婚しても保証人の地位は自動では外れない。金融機関の承諾が必要 |
売却すれば名義も保証も清算できる
住み続ける場合、名義変更・連帯保証の解除には金融機関の承諾や借り換えが必要で審査に通らないこともあります。一方、売却してローンを完済すれば名義も抵当権も連帯保証も一度に清算できます。「関係を完全に切りたい」なら売却が最も確実な方法です。
6、手続きの流れ
手続きの流れ
| ステップ | 内容 |
|---|---|
| ①残高証明書を取り寄せる | 金融機関に請求する。ペアローンなら双方分 |
| ②不動産の査定を受ける | 複数社に依頼し実勢価格を把握する |
| ③アンダー／オーバーを判定 | 諸費用も含めて完済できるかを試算する |
| ④方針を決めて金融機関に相談 | オーバーローンなら特に事前に金融機関と協議する |
| ⑤書面で取り決める | 売却方法・費用負担・分配を離婚協議書（公正証書）に明記する |
京都の物件は売却期間の確認を
京都市内の町家・路地奥・再建築不可の物件は買い手が限られ売却まで半年〜1年以上かかることがあります。その間もローンの返済は続きます。売却期間の見通しと、その間の返済をどちらが負担するかを事前に取り決めておいてください。
判断チェックリスト
確認リスト
- 金融機関から残高証明書を取り寄せたか
- 不動産会社に査定を依頼し実勢価格を把握したか
- ローンの形態（ペアローン・連帯債務・連帯保証）を確認したか
- 登記事項証明書で名義・持分を確認したか
- 売却期間の見通しを不動産会社に確認したか
- 売却完了までの返済負担を書面で取り決めたか
| 状況 | 推奨する対応 |
|---|---|
| アンダーローン | 通常の売却。完済して残額を財産分与として分ける |
| オーバーローン・資金に余裕あり | 差額を補填して完済し通常売却。負担割合を書面で取り決める |
| オーバーローン・資金不足 | 早めに金融機関に相談。任意売却も選択肢だが専門家と検討 |
| 片方が住み続けたい | 借り換え審査・連帯保証の解除ができるか金融機関に確認 |
| すでに滞納している | すぐに金融機関と専門家に相談。競売になる前に動く |
まとめ
ポイントまとめ
- まず「残債」と「査定額」の2つを揃える：この2つを比較しないと取れる方法が判断できません
- アンダーローンなら通常の売却で清算できる：完済して残額を分ければ名義も保証も関係が切れます
- オーバーローンでも方法はある：差額補填・住み続ける・任意売却・時期を待つ。滞納前に動くことが重要です
- 売却は名義・抵当権・連帯保証を一度に清算できる：住み続ける場合の借り換え審査や保証解除より確実な方法です
「残債と査定額を比べたい」という段階からご相談いただけます。秘密は厳守いたします。
7、まずはご相談ください
「ローンが残っているが売却できるか知りたい」「残債と査定額を比べたい」——現状をお聞かせください。
※本記事は一般的な不動産売却・住宅ローンの考え方を解説するものです。任意売却の可否・信用情報への影響・財産分与の扱いは個別の事情や金融機関の判断により異なります。法律は弁護士、税務は税理士、ローンは金融機関にご相談ください。
