相続した家を売ると税金はいくら？計算方法を解説

固定資産税の精算金も売却価格に含めます

引き渡し日を境に日割りで買主から受け取る固定資産税の精算金は、税務上売却価格の一部として扱われます。「税金の清算だから別」と考えて漏らすことがあります。

建物は「減価償却」を引きます

土地はそのままですが建物は経年で価値が減ったものとして扱います。計算式は建物の取得価額 × 0.9 × 償却率 × 経過年数。この額を建物の取得価額から差し引いたものが建物の取得費です。

契約書がないと5%しか使えません

購入時の金額が分からない場合売却価格の5%を取得費とみなす扱いになります。3,000万円で売ったなら150万円。実際の取得費が1,575万円なら税額の差は約290万円にもなります。

入らないものもあります

修繕費、固定資産税、引っ越し費用、相続登記の費用などは入りません。「売るためにかかったか」が基準です。相続登記の費用は取得費にも譲渡費用にも入らないとされていますのでご注意ください。

期限があります

空き家特例は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの譲渡が対象です。取得費加算は相続開始から約3年10か月。どちらも時間切れがあります。

特例で税額ゼロでも申告は必要です

控除で納める税金がなくなっても確定申告をしなければ特例は適用されません。売った年の翌年2月16日から3月15日までに申告してください。

①土地と建物を分けていない

減価償却するのは建物だけです。契約書に内訳がない場合は固定資産税評価額の比で按分する方法などが使われます。一括で計算すると結果がずれます。

②経過年数の数え方

経過年数は被相続人が取得した日から売却した日までで、相続した日からではありません。6か月以上の端数は1年に切り上げます。

③相続登記の費用を入れてしまう

名義を移すためにかかった登録免許税や司法書士報酬は取得費にも譲渡費用にも入りません。よくある誤りです。

④手取りと譲渡所得を混同する

譲渡所得は儲けの部分で、手元に残る金額ではありません。売却価格からローン残債を返し諸費用を払った後に残るのが手取りです。「手元に残った額が課税対象」という考え方は誤りです。

私たちができることと、できないこと

当社は不動産の売買を扱う会社です。売却価格の見通し、按分の参考資料、譲渡費用の内訳はお出しできます。一方で税額の計算や特例の適用判断は税理士の領域です。この記事は一般的な解説であり個別の助言ではありません。