京都の実家は売る？貸す？残す？プロが徹底比較
実家をどうするか——答えが出ないまま年月が過ぎるご家庭は少なくありません。判断が難しいのは3つを同じ尺度で比べていないからです。
この記事では10年間のお金の流れで3つを並べます。数字が出れば議論は進みます。
1、同じ土俵で比べます
この記事では共通の前提を置いて3つを計算します。
試算の前提
- 京都市内の築40年・木造の戸建て
- 土地100㎡、売却価格は2,500万円
- 固定資産税は年12万円
- 誰も住んでおらず、住む予定もない
※あくまで仮の条件による概算です。実際の数字は物件ごとに異なります。
「住む予定がない」が出発点です
ご家族の誰かが住むなら話は変わります。この記事は「使う人がいない実家」をどうするかという前提です。住む可能性があるなら、お金の計算より先にその話を詰めてください。
2、売る：手元に残る金額
売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。差し引かれるものがあります。
2,500万円で売った場合
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 売却価格 | 2,500万円 |
| 仲介手数料 | −約89万円 |
| 譲渡所得税（特例なし） | −約464万円 |
| 手取り | 約1,947万円 |
※取得費が不明で概算取得費5%を使った場合。登記費用等は別途。
空き家特例が使えれば約2,411万円
相続した空き家の3,000万円特別控除が使えれば譲渡所得税はゼロ。手取りは約2,411万円まで増えその差は約464万円です。1981年5月31日以前の建築であることなど要件はありますが使えるかで結果が大きく変わります。
期限があります
空き家特例は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日までの譲渡が対象です。迷っているうちに期限が来るのがいちばんもったいないパターンです。
3、貸す：収入と支出の実際
「貸せば家賃が入る」——ただし出ていくものもあります。
月8万円で貸した場合の年間収支
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 家賃収入（年96万円×稼働80%） | 約77万円 |
| 管理委託料（5%） | −約4万円 |
| 固定資産税 | −12万円 |
| 修繕の備え | −10万円 |
| 年間の収支 | 約51万円 |
初期費用が先に出ます
築40年の家をそのまま貸せることは稀です。水回りの交換、内装、設備の更新などで300万円前後かかることも。年51万円の収支なら回収に6年、10年で見ても手元に残るのは約210万円です。
家賃収入には所得税もかかります
上の計算には所得税・住民税が含まれていません。不動産所得として他の所得と合算され税率は人によって異なります。実際の手残りはこれよりさらに少なくなるとお考えください。
空室と入居者対応の負担
稼働80%は楽観的な想定ではありません。設備の故障、家賃の滞納、退去時の原状回復——貸主としての対応が発生します。遠方にお住まいならこの負担は小さくありません。
4、残す：かかり続けるコスト
何もしない選択です。ただし費用はかかり続けます。
空き家として持ち続ける場合
- 固定資産税・都市計画税：年12万円
- 管理の費用：年5万円（見回り、草刈り、通水など）
- 年間の支出：約17万円
- 10年累計：約170万円の持ち出し
建物の価値は下がり続けます
10年経てば築50年。売れる価格は下がり買主も限られます。人が住まない家は傷みが早く解体して土地として売るしかなくなることも。解体費は100万〜200万円程度かかります。
京都市では空き家への課税が予定されています
京都市は非居住住宅利活用促進税（いわゆる空き家税）を2030年度から課税開始予定としています。市街化区域内で生活の本拠として使われていない住宅が対象です。持ち続けるコストは上がる方向にあります。
5、10年で比べるとどうなるか
3つを並べます。差は想像以上に大きいはずです。
10年後の収支（概算）
| 選択 | 10年後 |
|---|---|
| 売る（特例あり） | ＋約2,411万円 |
| 売る（特例なし） | ＋約1,947万円 |
| 貸す | ＋約210万円＋建物（価値は低下） |
| 残す | −約170万円＋土地建物 |
貸す・残すは「資産が手元に残る」
売却だけが有利に見えますが貸す・残すは不動産そのものが残ります。10年後に売れば、そのときの価格が加わります。京都の地価が上昇を続ければ土地の価値は上がっている可能性も。
ただし建物の価値はほぼ残りません
木造住宅は築年数とともに評価が下がり築50年ともなれば建物はほとんど値がつきません。10年後に残るのは実質的に土地の価値です。土地が1割上がっても、解体費を引けば差は埋まらないこともあります。
どれが向いているか
- 売る：住む予定がなく、相続人が複数、遠方にお住まい
- 貸す：建物がまだ使える、近くにお住まい、将来使う可能性がある
- 残す：気持ちの整理がついていない、近く建て替えや活用の予定がある
6、お金以外の判断軸
数字がすべてではありません。判断を左右する要素があります。
考えておきたいこと
- 手間をかけられるか：貸すなら貸主としての対応が続きます
- 距離：遠方なら管理も客付けも難しくなります
- 相続人の数：複数なら現金化したほうが分けやすい
- 気持ちの整理：すぐには手放せないという思い
- 将来使う可能性：お子さんが戻る見込みなど
「今は決められない」も一つの答えです
ご家族の気持ちが追いつかないこともあります。その場合期限を決めて保留するのが現実的です。「3年後にもう一度話す」と決めておけば放置とは違います。ただし特例の期限は意識しておいてください。
7、京都ならではの事情
京町家には別の需要があります
一般的な中古住宅としては評価されにくい古い町家でも改修して住みたい、店舗や宿にしたいという買い手がいます。「古いから売れない」とは限らないのが京都の特徴です。まず査定を取る価値があります。
貸すなら用途を確認してください
京都市は民泊に対する規制が厳しく、住居専用地域では営業できる期間が限られるなどの制限があります。「宿にすれば収益が上がる」と考える前にその場所で何ができるかの確認が必要です。一般の賃貸なら大学が多い地域で学生向けの需要が見込めることもあります。
売りにくい物件もあります
一方路地奥、間口が狭い、再建築不可、境界が未確定といった物件は買主が限られます。こうした場合貸すほうが現実的なことも。物件の個別事情で結論が変わるということです。
私たちができることと、できないこと
当社は不動産の売買を扱う会社です。売却価格の見通し、貸した場合の賃料水準、物件の個別事情はお調べできます。一方で税額の計算や特例の適用判断は税理士の領域です。試算は仮の条件による概算ですので、実際の判断は専門家とご確認ください。
まとめ
押さえておきたいポイント
- 売る：手取りは特例の有無で約464万円変わります
- 貸す：初期費用300万円、10年で残るのは約210万円
- 残す：10年で約170万円の持ち出し、建物価値も低下
- まず数字を揃える：議論が進むのは金額が出てからです
売る・貸す両方の見通しをお伝えします。
8、まずはご相談ください
「売るか貸すか迷っている」「いくらになるか知りたい」——お気軽にどうぞ。
※本記事は2026年10月時点の情報をもとにした一般的な解説です。試算は仮の条件による概算で、実際の金額は物件・税率・空室状況により大きく異なります。制度は変更されることがあります。税額の判断は必ず税理士または所轄の税務署にご確認ください。
