中古住宅でも減税できる？京都で家を買う前の税金チェック
「中古だと減税は使えないのでは」というご心配をよく伺います。結論から申し上げると中古住宅でも各種の減税は使えます。
ただし築年数と証明書で結果が変わり、引き渡し前に動かないと間に合わないものがあります。京都市内は中古の流通が多いだけに、ここを知っておく意味は大きいところです。
1、中古でも減税は使えます
まず全体像です。新築にしか使えない制度は限られています。
中古住宅で使える制度
| 制度 | 中古で使えるか |
|---|---|
| 住宅ローン減税 | 使える（限度額は新築より低め） |
| 不動産取得税の軽減 | 使える（新築時期で控除額が変動） |
| 登録免許税の軽減 | 使える（2.0%→0.3%） |
| 住宅資金の贈与の非課税 | 使える |
| 固定資産税の新築減額 | 使えない |
使えないのは新築住宅向けの固定資産税の減額だけです。中古は最初から本来の税額ですが、その代わり数年後に上がるという現象も起きません。
2026年からは中古の扱いが良くなりました
住宅ローン減税では2026年入居分から中古にも子育て世帯等の上乗せが設けられ、省エネ性能を満たす中古は控除期間も13年に拡充されました。制度の面では中古を選ぶ不利が小さくなっている流れです。
2、「1982年1月1日」という分かれ目
中古住宅の減税でいちばん大きな基準がこの日付です。いわゆる新耐震基準の境目です。
この日付が効いてくる制度
- 住宅ローン減税：1982年1月1日以後の建築なら耐震の証明書は原則不要
- 不動産取得税：それ以前の建物は控除額が大幅に小さくなります
- 贈与税の非課税特例：1982年1月1日以後の建築が要件のひとつ
築年数の要件は撤廃されています
かつては「耐火建築物は築25年以内、それ以外は築20年以内」という要件がありました。2022年度の税制改正で撤廃され1982年1月1日以後の建築なら築年数を問わない扱いになりました。築30年の物件でも住宅ローン減税が使える、ということです。
京都市内では確認が必須です
京都市内には1982年より前に建てられた住宅が数多く流通しています。町家や長屋はもちろん、昭和50年代の戸建てやマンションも該当します。登記事項証明書で新築年月を確かめることが出発点です。
3、旧耐震でも諦めなくていい
1982年より前の建物でも現行の耐震基準に適合していると証明できれば住宅ローン減税の対象になります。
認められる3つの書類
| 書類 | 費用の目安 | 期間の目安 |
|---|---|---|
| 耐震基準適合証明書 | 15万円前後 | 1か月以上 |
| 既存住宅性能評価書（耐震等級1以上） | 8〜29万円 | 1か月程度 |
| 既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書 | 検査料・保険料 | 1週間前後 |
※費用・期間は一般的な目安です。物件により異なります。
いずれも引き渡し前に動く必要があります
ここが最大の注意点です。耐震基準適合証明書は引き渡し前の申請、既存住宅性能評価書は引き渡し前の受検、瑕疵保険は引き渡し前の契約が必要です。引き渡し後に気づいても原則として間に合いません。
耐震改修が必要になることもあります
診断の結果、基準に適合していなければ改修工事が必要になります。費用も期間もかかるため売買のスケジュールに組み込む必要があります。旧耐震の物件をお考えの場合は、売主や不動産会社に早い段階で相談してください。
4、省エネ性能で限度額が変わる
住宅ローン減税では住宅の省エネ性能によって借入限度額と控除期間が変わります。
中古住宅の借入限度額（2026年入居）
| 性能 | 一般 | 子育て世帯等 |
|---|---|---|
| 長期優良・低炭素／ZEH水準 | 3,500万円 | 4,500万円 |
| 省エネ基準適合 | 2,000万円 | 3,000万円 |
| その他の住宅 | 2,000万円 | — |
※その他の住宅は控除期間が10年になります。
証明書がなければ「その他の住宅」です
性能を満たしていても証明する書類がなければ上位の区分では扱われません。中古では証明書が用意されていないことも多く、取得には調査や費用がかかります。販売図面に記載があるか、取得できるかを確認してください。
なお子育て世帯等の上乗せには床面積50㎡以上が必要です。京都市中心部の40㎡台のマンションは上乗せの対象外になります。
5、不動産取得税は新築時期で変わる
不動産取得税は取得時に一度だけ京都府に納める税金です。税率は3%で課税標準は固定資産税評価額です。
中古住宅の控除額（京都府）
- 1982年1月1日以後に新築：最大1,200万円
- それ以前に新築：100万円〜420万円
※新築された時期に応じて段階的に決まります。土地にも別途の減額があります。
控除額の差がそのまま税額の差に
控除額が1,200万円なら、家屋の評価額がその範囲に収まれば税額はゼロです。一方、控除額が100万円台だと評価額のほとんどに3%がかかります。同じような価格の物件でも新築時期で負担が変わるということです。
軽減は申告が必要です
不動産取得税の軽減は府税事務所への申告が必要で自動では適用されません。期限や必要書類は取得の事由により異なるため取得後は早めに管轄の府税事務所にご確認ください。
6、買取再販には追加の優遇
不動産会社が中古住宅を買い取りリフォームして販売した物件（買取再販住宅）には、さらに有利な特例があります。
買取再販住宅の特例
- 登録免許税：所有権移転登記が0.3%→0.1%
- 不動産取得税：家屋・敷地について追加の減額
※登録免許税の特例は床面積50㎡以上、2027年3月31日までの登記が対象です。
リフォーム済み物件のもうひとつの価値
買取再販の物件は宅地建物取引業者が一定の性能向上工事を行っていることが要件です。設備が新しいだけでなく税金の面でも有利になる側面があります。候補にリフォーム済み物件がある場合は、特例の対象かを確認してみてください。
7、買う前にチェックすること
中古住宅の減税は物件を決める前に確認すべきことが多くあります。
物件を選ぶ段階で確認すること
- 新築された年月（1982年1月1日以後かどうか）
- 登記簿上の床面積（40㎡以上／上乗せを使うなら50㎡以上）
- 省エネ性能の証明書が取得できるか
- 旧耐震なら耐震の証明書が取得できるか、改修が必要か
- 買取再販物件なら特例の対象かどうか
契約から引き渡しまでは短いこともあります
耐震の証明書は取得に1か月以上かかることもあります。契約から引き渡しまでが短い場合、間に合わない可能性があります。「買うかどうか」を考えている段階で確認を始めるのが現実的です。
売主の協力が必要な場合もあります
耐震基準適合証明書は原則として売主が申請者です。売主にも手間が生じるため交渉のなかで話を進める必要があります。不動産会社を通じて早めに打診しておくとスムーズです。
まとめ
押さえておきたいポイント
- 中古でも減税は使えます：使えないのは新築向けの固定資産税の減額だけ
- 1982年1月1日が分かれ目：それ以前でも証明書があれば対象になります
- 証明書は引き渡し前が勝負：あとから気づいても間に合いません
- 性能の証明がなければ下位の区分：限度額と控除期間が変わります
新築時期や床面積など、制度の対象になるかを含めてお調べします。
8、まずはご相談ください
「気になる物件が減税の対象か知りたい」「証明書が取れるか調べてほしい」——お気軽にどうぞ。
※本記事は2026年10月時点の情報をもとにした一般的な解説です。費用や期間は目安で、適用の可否は物件ごとに異なります。制度は変更されることがあります。住宅ローン減税は税務署、不動産取得税は管轄の府税事務所の最新情報をご確認のうえ、税理士等にご相談ください。
