実家を子どもに残すなら今やるべき不動産相続対策
「実家は子どもに残したい」というお気持ちは、京都では特に強く伺います。ただそのまま渡すとお子さんが困ることがあります。
税金の話の前に不動産そのものを整えておく——その具体的な手順をお伝えします。
1、まず名義を確認する
出発点はここです。登記簿を取り、誰の名義になっているか確かめてください。
祖父母の名義のままということがあります
京都では何代か前の相続登記がされていない不動産が珍しくありません。お父さまの名義だと思っていたら祖父の名義のままだった——こうした例は実際にあります。この状態では売ることも、きれいに引き継ぐこともできません。
相続登記は義務になりました
- 2024年4月1日から義務化
- 相続を知った日から3年以内に申請
- 放置すると10万円以下の過料
- 2024年4月1日より前の相続も対象
過去の相続は2027年3月31日が期限です
義務化より前に発生していた相続についても2027年3月31日までに登記が必要とされています。残された時間は長くありません。名義が昔のままの不動産がある場合は今すぐ着手してください。手続きは司法書士にご相談いただくのが確実です。
すぐに登記できない場合の制度もあります
相続人の間で話がまとまらないなど期限内に登記できない事情があるときは「相続人申告登記」という制度があります。相続が始まったことと自分が相続人であることを法務局に申し出れば義務は果たしたことに。ただし所有権を第三者に主張できないため、最終的には正式な登記が必要です。
2、境界が決まっていないと動かせない
見落とされやすいのが土地の境界です。隣地との境がはっきりしない土地は売るときに必ず問題になります。
京都の市街地は特に注意が必要です
古くからの住宅地では塀や植栽が境界とずれていることがあります。隣家との間の通路がどちらの所有か不明な例も見られます。当事者がご健在のうちに確認しておくのが何より重要です。
世代が変わると確認できなくなります
境界の経緯を知っているのは長く住んでいる当事者同士です。双方が亡くなられた後では何を根拠に決めたのかわからなくなります。測量して確定測量図を作っておけば、お子さんの代で揉める余地が減ります。
測量には費用と期間がかかりますが将来の売却や分割を考えるなら先に済ませておく価値は大きいと考えています。
3、増築部分が未登記になっていないか
建物も確認が必要です。増築や改築をしたのに登記していないケースがあります。
未登記で起きること
- 登記簿の床面積と実際の建物が合わない
- 住宅ローンが使えず買主が限られます
- 売却前に登記を直す手間が生じます
昭和の増築は特に多いです
離れを建てた、物置を母屋とつなげた、2階を足した——こうした工事が登記に反映されていないことがあります。固定資産税の課税対象であっても、登記は別の手続きです。登記簿と現況を見比べれば確認できます。
4、私道・借地・共有を整理する
権利関係は放置すると年々ややこしくなります。
確認しておきたい3点
- 私道に接している：持分の有無、通行・掘削の承諾
- 借地に建っている：契約書の有無、地主との関係
- すでに共有名義：共有者は誰か、連絡が取れるか
私道の持分がないと売れないことも
京都の路地に面した住宅では私道に持分がない、または承諾書がないことがあります。水道管の工事にも通行にも承諾が必要なため買主が住宅ローンを使えない場合があります。近隣との関係が良好なうちに書面にしておくことが将来の備えになります。
共有は増やさない方向で
「子ども2人の共有にすれば公平」と考えられることがありますが共有は次の相続でさらに細分化します。売るにも貸すにも同意が必要で、孫の代には収まらなくなります。できるだけ単独名義にし、差は別の財産で調整するほうが現実的です。
5、小規模宅地等の特例が使えるか
税金の面で最も効果が大きいのがこの特例です。実家の土地の評価を大きく下げられます。
特定居住用宅地等の特例
- 330㎡までの部分が80%減額
- 評価額5,000万円の土地が1,000万円として扱われる計算
- 相続税の申告が必要
誰が取得するかで要件が変わります
- 配偶者：取得者ごとの要件はありません
- 同居していた親族：申告期限まで居住し、保有し続けること
- 別居の親族：いくつもの要件を満たす必要があります
別居のお子さんは要件が厳しいです
いわゆる「家なき子」の特例は被相続人に配偶者がいないこと、相続開始前3年以内に自分や親族が所有する家屋に住んでいないことなど複数の条件があります。持ち家のあるお子さんは原則として対象外です。実家を残す前提なら誰が引き継ぐかを早めに決めておく意味は大きいといえます。
「誰が住むか」が税額を変えます
同じ実家でも同居のお子さんが引き継ぐのか、別居のお子さんなのかで評価額が変わります。適用の可否は細かい条件で決まるため必ず税理士にご確認ください。ここでは「確認すべき論点がある」ことを押さえていただければ十分です。
6、価値を知り、方針を決める
ここまでの整備と並行していくらの価値があるかを把握しておきます。
「残す」と決めるためにも必要です
価値がわからないままでは相続税が払えるのか、ご兄弟との差をどう埋めるのかが判断できません。実家を残すと決めるには残したあとに困らないかを確かめる必要があります。査定は売るための手続きではなく判断のための材料です。
残せない場合もあります
正直に申し上げると残すことが最善でないケースもあります。お子さんが遠方で生活しておられる、建物の傷みが進んでいる、納税資金が足りない——こうした場合は売却して現金で残すほうがご家族のためになることもあります。
忘れてはいけないのが納税資金です。相続税の申告・納付は相続開始から10か月以内。不動産を残せば納税用の現金が別に必要になり、売って納めるとしても10か月は決して長くありません。
どちらを選ぶにしても判断材料が揃っていることが前提です。実家を残すなら納税資金をどう用意するかまで含めて考えておくと、お子さんが慌てずに済みます。
7、書類をまとめておく
最後に、意外と効くのがこれです。書類が揃っているだけでお子さんの負担は大きく減ります。
まとめておきたい書類
- 登記事項証明書（土地・建物それぞれ）
- 測量図・境界に関する書面
- 建築時の図面・確認済証・検査済証
- 固定資産税の納税通知書
- 私道の承諾書、借地の契約書
- リフォームの記録、設備の保証書
「どこに何があるか」を伝えておく
書類そのものよりどこに保管しているかが伝わっていないことが問題になります。一つの箱やファイルにまとめその場所をお子さんに伝えておくだけで十分です。お付き合いのある司法書士や税理士の連絡先も残しておくと役立ちます。
家族で話しておくことがいちばんの対策
制度や書類以上に大切なのはご家族の間で方針が共有されていることです。誰が引き継ぐのか、売るとしたら誰が進めるのか。話しておかなかったことが後々のもつれの原因になります。
まとめ
押さえておきたいポイント
- 名義の確認が最優先：過去の相続は2027年3月31日が登記の期限
- 境界と未登記は当事者がいるうちに：世代が変わると確認できません
- 共有は増やさない：次の相続で細分化していきます
- 誰が引き継ぐかで税額が変わる：小規模宅地等の特例の要件をご確認ください
権利関係の確認や価値の見通しからお手伝いします。
8、まずはご相談ください
「家族で話す材料がほしい」「権利関係が不安」——お気軽にどうぞ。
※本記事は2026年10月時点の情報をもとにした一般的な解説です。相続登記の手続きは司法書士、相続税や小規模宅地等の特例の適用は税理士の領域です。適用の可否はご家庭の状況により大きく異なるため、具体的な判断は必ず専門家にご相談ください。
