不動産査定を3社比較した結果｜京都市の売却で気づいたこと、査定額の違いと選び方
「不動産を売るなら、まず複数社に査定を出してもらいなさい」——そう聞いて、3社に査定を依頼したお客様がいます。査定額はそれぞれ異なり、最高値と最低値では500万円以上の差がありました。
「いちばん高い査定額を出した会社に頼めばいい」と思いがちですが、それが必ずしも正解ではありません。査定額と実際の売却価格は別物であり、高い査定額を出して媒介を取った後に値下げを繰り返す業者も存在します。
この記事では、実際に3社比較をされたお客様の体験をもとに、査定額の違いが生まれる理由・比較するときに見るべきポイント・不動産会社の選び方をお伝えします。
1、査定額はなぜ会社によって違うのか
同じ物件なのに、なぜ会社によって査定額が変わるのでしょうか。主な理由は次の4つです。
査定額が変わる主な理由
- 使用する成約事例の選び方が違う：周辺の実際の売却事例（成約価格）をどう選び、どう評価するかは会社によって異なります。同じエリアの事例でも、選ぶ物件・重みの付け方で査定額は変わります。
- 物件の個別条件の評価が違う：日当たり・リフォーム履歴・接道状況・管理状態など、数値化しにくい条件の評価は担当者の経験と判断に左右されます。
- 媒介契約を取りたいがための「高値査定」：意図的に高い査定額を出して媒介契約を結び、その後値下げを繰り返す業者が存在します。いわゆる「釣り上げ査定」です。
- その会社の得意エリア・物件タイプの違い：そのエリアや物件タイプの売買実績が多い会社ほど、精度の高い査定ができます。実績の少ない会社は成約事例が少なく、ズレが生じやすくなります。
「査定額＝売却価格」ではない
査定額はあくまで「この価格なら売れる可能性がある」という目安です。実際に売れる価格は市場が決めます。査定額が高くても、買い手がつかなければ値下げするしかなく、最終的な売却価格が低くなることがあります。
特に京都市内は、エリアによって需要の強さが大きく異なります。中京区・下京区・左京区の中心部は需要が高く比較的早く売れる傾向がありますが、郊外エリアや再建築不可物件・旧耐震基準の物件は、買い手が限られるため、査定額と成約価格のズレが出やすいです。
査定額だけを見て会社を選ぶリスク
「いちばん高い査定額を出した会社」を選んだ結果、売れずに価格を何度も下げ、最終的には最初から低い査定を出していた会社の予想価格付近で成約する——というケースは珍しくありません。査定額は「高ければいい」ではなく、根拠があるかどうかが重要です。
2、実際に3社比較してわかったこと｜お客様の体験談
Y様（60代・左京区の戸建て売却）
「知人から『複数社に査定を頼むべき』とアドバイスをもらって、大手2社とクラベストの3社に査定を依頼しました。結果は大手A社が3,800万円、大手B社が3,200万円、クラベストが3,400万円でした。」
「最初は一番高いA社に頼もうと思ったのですが、査定の説明を聞いて迷いが出ました。A社は根拠をあまり説明してくれず、『この価格で出せば売れます』と言うだけ。B社は丁寧でしたが、担当者の印象がいまひとつ。クラベストは周辺の実際の成約事例を3件見せながら、なぜこの価格になるかを説明してくれました。」
「結局クラベストに依頼して、3,350万円で成約しました。A社の査定額3,800万円で出していたら、かなり値下げを繰り返していたと思います。最初から現実的な価格で動けたことで、3ヶ月で売れました。」
3社を比較してY様が気づいたこと
大手A社（査定額3,800万円）
査定額が最も高かったが、根拠の説明が少なかった。「この価格で出せば反響があります」という説明のみで、成約事例の提示なし。後日、同社経由で他の物件を見た知人から「担当者の対応が雑だった」と聞いた。
大手B社（査定額3,200万円）
査定額は低かったが根拠の説明は丁寧だった。ただし担当者が転勤で変わる可能性があると聞き、一貫した対応への不安を感じた。
クラベスト（査定額3,400万円）
成約事例を3件提示し、この物件との比較で価格の根拠を説明。担当者が変わらないこと、週次で活動報告をすることも最初に説明があった。結果3,350万円・3ヶ月で成約。
3、査定額が高すぎる会社に注意すべき理由
査定額が他社と比べて突出して高い場合、その背景には「釣り上げ査定」の可能性があります。これは意図的に高い査定額を提示して媒介契約を取り、その後段階的に値下げを促すやり方です。
釣り上げ査定のよくある流れ
- 他社より高い査定額を提示して媒介契約を締結
- 高い価格で売り出すが、問い合わせがほとんどない
- 1〜2ヶ月後に「市場の反応を見ると少し価格調整が必要です」と値下げを提案
- 値下げを繰り返しているうちに、物件が長期掲載扱いになり印象が悪化
- 最終的に当初の適正査定額付近かそれ以下で成約
この流れの問題は、時間を無駄にすることです。不動産は新規掲載直後に最も問い合わせが集まります。最初の数週間に適正価格で売り出せば成約できた物件が、高すぎる価格で始めたために機会を逃し、値下げを繰り返した末に時間だけかかる——というケースが起きます。
高い査定額が「根拠のある高値」かどうかを見極める
すべての高い査定が釣り上げというわけではありません。根拠のある高値査定もあります。見極めるポイントは「なぜその価格なのか」を具体的に説明できるかどうかです。
根拠がある高値査定
周辺の成約事例（具体的な物件・価格・時期）を提示できる。物件の個別条件（リフォーム・日当たり・駅距離）への加算根拠を説明できる。「この価格で〇ヶ月以内に売れなければ価格見直しを提案する」という方針がある。
要注意な高値査定
「このエリアは人気があります」など曖昧な説明のみ。成約事例の提示がない・または売り出し価格（成約価格でない）を根拠にしている。なぜ他社より高いのかを聞いても明確に答えられない。
4、査定結果の正しい見方・比較ポイント
3社から査定結果が出たとき、どう比較すればいいのでしょうか。単純に「高い・安い」で判断しないために、確認すべきポイントをまとめます。
| 確認ポイント | 見るべき内容 |
|---|---|
| 価格の根拠 | 周辺の実際の成約事例（売り出し価格でなく）を具体的に提示しているか |
| 売却期間の目安 | 「何ヶ月で売れる見込みか」の説明があるか。根拠はあるか |
| 売れなかった場合の対応 | 価格見直しのタイミング・基準・活動報告の頻度を説明しているか |
| 担当者の対応 | 質問に対して具体的に答えているか。担当者が変わる可能性はあるか |
| 媒介の種類 | 専任・専属専任・一般媒介のどれを提案しているか。それぞれのメリット・デメリットを説明しているか |
| 実績・得意エリア | そのエリア・物件タイプの売却実績があるか |
査定額の「差」が大きいときの考え方
3社の査定額に大きな差がある場合は、最高値と最低値を除いた中間値付近が現実的な相場であることが多いです。ただしこれは目安であり、物件の個別条件によって異なります。
最も重要なのは、「なぜその価格なのか」を納得できる説明を受けているかどうかです。説明のない査定額は、高くても低くても参考になりません。
5、査定額より大切な「不動産会社の選び方」
査定額はあくまで入口です。最終的に売却を成功させるために、本当に大切なのは依頼する不動産会社の「動き方」です。
不動産会社を選ぶときに見るべきポイント
- 担当者が一貫して対応してくれるか：大手では担当者が変わることがあります。売却は数ヶ月にわたるため、経緯を引き継がずに担当が変わると情報が断絶します。
- 活動内容・反響状況を定期的に報告してくれるか：「売れるまで待つだけ」ではなく、内覧数・問い合わせ数・購入検討者の反応を定期的に報告し、対策を提案してくれるかどうか。
- 囲い込みをしないか：他社からの購入希望者を紹介してくれるかどうか。レインズへの登録証明書を見せてもらえるかどうか。
- 写真・掲載情報の質：ポータルサイトの掲載写真・説明文が丁寧に作られているか。写真の質が低いと、どれだけ価格が適正でも問い合わせは来ません。
- そのエリアの売却実績があるか：京都市内でも、エリアによって需要の特性は異なります。売却したい物件のエリアや種別に実績がある会社を選ぶことが重要です。
6、査定依頼前に準備しておくこと
査定をより正確に・スムーズに進めるために、事前に準備しておくと役立つものをまとめます。
査定依頼前に確認・準備しておくもの
- 登記簿謄本（登記事項証明書）：所有者・面積・建築年月日などを確認できます。法務局またはオンラインで取得できます。
- 購入時の売買契約書・重要事項説明書：取得費の確認や、物件の詳細情報の確認に役立ちます。
- 固定資産税の課税明細書：土地・建物の評価額が記載されています。直近のものを用意しておくとスムーズです。
- リフォーム・修繕の履歴：いつ・どこを・いくらで工事したかの記録があると、査定額にプラスに影響することがあります。
- マンションの場合：管理規約・修繕積立金の状況：買い手が確認したがる情報のため、事前に把握しておくとよいです。
- 売却の希望時期・理由：「いつまでに売りたいか」「住み替えか、相続か、資産整理か」によって売却戦略が変わります。
査定は「無料」「複数社」が基本
不動産査定は基本的に無料です。複数社に依頼することは一般的であり、遠慮する必要はありません。ただし、査定依頼の数が多すぎると連絡対応が煩雑になります。2〜3社程度が現実的です。
「一括査定サービス」を使う場合は、登録後に多数の会社から連絡が来ることがあります。地域密着で実績のある会社を自分で選んで直接依頼する方が、質の高い査定を受けやすいこともあります。
まとめ
3社比較でわかること・大切なこと
- 査定額の差は「根拠の差」：会社によって査定額が違うのは当然ですが、「なぜその価格なのか」を説明できるかどうかが重要です。
- 最高値で選ぶと後悔することがある：釣り上げ査定に乗ると、売れない期間が長引き最終的に損をする可能性があります。
- 査定額より「動き方」で選ぶ：担当者の一貫性・活動報告・囲い込みをしないかどうかが、売却成功に直結します。
- 準備してから査定を受けると精度が上がる：登記簿謄本・リフォーム履歴・希望時期を整理しておくと、より現実的な査定と提案を受けられます。
他社の査定額との比較・セカンドオピニオンとしてのご相談も歓迎します。お気軽にご連絡ください。
7、クラベストの査定についてご相談ください
「他社の査定額が本当に正しいか確認したい」「3社に頼んだが結果をどう判断すればいいかわからない」「どこに頼むか迷っている」「まずは査定だけお願いしたい」
このような方は、まずはご状況をお聞かせください。クラベストでは京都市内の不動産売却に特化してサポートしています。根拠のある査定と、売却後まで一貫した対応をお約束します。
※本記事に掲載しているお客様の声は実際にご依頼いただいたお客様のご感想をもとに作成しています。査定額・成約価格・売却期間等は個々の物件状況によって異なります。
