査定額が高い会社を選んで失敗した話｜京都市の売却で後悔しないために知っておくべきこと

高値査定→値下げ繰り返しの典型的な流れ

• ①　他社より高い査定額を提示して媒介契約を獲得する
• ②　高い価格で売り出すが、問い合わせはほとんどない
• ③　1〜2ヶ月後に「市場の反応を見ると…」と値下げを提案する
• ④　値下げを繰り返すうちに長期掲載物件になる。買い手から「何か問題があるのでは」と敬遠される
• ⑤　最終的に適正価格付近かそれ以下で成約。時間だけが無駄になる

査定時に必ず聞くべき質問

• 「この査定額の根拠となる成約事例を見せてもらえますか？」
• 「他社の査定額より高い理由を教えてください」
• 「3ヶ月売れなかった場合、どういう対応をしますか？」
• 「このエリア・この種別の物件の直近の売却実績はありますか？」
• 「レインズへの登録と活動報告の頻度を教えてください」

不動産会社を選ぶときに見るべき5つのポイント

• ① 査定根拠を具体的に説明してくれるか：成約事例の提示・個別条件の評価理由・他社と価格が違う場合の説明が明確かどうか。
• ② 担当者が変わらないか：数ヶ月にわたる売却活動中に担当者が変わると、経緯の引き継ぎに問題が出ます。最初から最後まで同じ担当者が対応するかどうかを確認しましょう。
• ③ 活動報告の頻度と内容：週次・隔週など定期的な反響報告があるか。「売れるまで待つだけ」ではなく、問い合わせ数・内覧数・買い手の反応をもとに戦略を見直してくれるかどうか。
• ④ 囲い込みをしないか：他社からの購入希望者もきちんと紹介するか。レインズへの登録証明書を見せてもらえるかどうか。
• ⑤ そのエリアの売却実績があるか：京都市内でもエリアごとに需要の特性は異なります。売りたい物件のエリア・種別の実績が豊富な会社を選ぶことが、精度の高い査定と売却戦略につながります。

① 成約事例を必ず提示する

査定額の根拠として、周辺の実際の成約価格（売り出し価格ではなく）を3件以上提示します。「なぜこの価格なのか」をお客様が納得できるまで説明します。他社の査定額が高すぎると感じたときも、成約事例をもとに比較検討できます。

② 売れなかった場合の対応方針を最初に伝える

「何ヶ月で反響がなければどう対応するか」を最初にお伝えします。価格・写真・説明文・掲載媒体のどこに問題があるかを随時分析し、売れない状態を放置しません。

③ 担当者は変わらない

ご相談から成約まで、担当者が変わりません。物件の状況・お客様の事情・売却活動の経緯を毎回最初から説明する必要がなく、積み上げた情報をもとに的確な判断ができます。

④ 週次の活動報告

毎週、問い合わせ数・内覧数・購入検討者の反応をご報告します。「連絡が来ない」「どうなっているかわからない」という状況は作りません。

⑤ 他社の購入希望者も紹介する

囲い込みはしません。他社からの購入希望者も積極的にご紹介します。売主様の利益を最優先に考えれば、囲い込みは本来あってはならないことです。

査定額が高い会社を選んで失敗しないために

• 「一番高い査定額の会社」を選ぶのは危険：高値査定で媒介契約を取り、後から値下げを繰り返すケースは珍しくありません。時間と機会を失います。
• 新規掲載効果を無駄にしない：最初の数週間が最も問い合わせが集まります。この時期に適正価格で出せるかどうかが売却成功の鍵です。
• 査定根拠を確認する：「なぜその価格なのか」を成約事例で説明できる会社を選びましょう。説明できない査定は、高くても低くても信頼できません。
• 担当者・活動報告・囲い込みをしないかを確認する：査定額より、依頼後の動き方を見て会社を選ぶことが、売却を成功させる最重要ポイントです。